Investissement locatif à Beauvais : guide complet 2026

Pourquoi investir à Beauvais en 2026 ?

Beauvais, préfecture de l'Oise, est une ville qui combine un positionnement géographique stratégique, un aéroport international low-cost et des prix immobiliers parmi les plus accessibles du grand bassin parisien. Avec 57 000 habitants (agglomération 130 000), des prix de 1 400 à 2 000 EUR/m², un rendement locatif brut de 7 à 9 % et une connexion directe à Paris en 1h15, Beauvais constitue une opportunité d'investissement locatif particulièrement intéressante en 2026.

Située à seulement 80 km au nord de Paris, Beauvais bénéficie d'atouts fondamentaux qui soutiennent durablement la demande locative :

• L'aéroport Paris-Beauvais : 3ème aéroport parisien avec plus de 4 millions de passagers par an, il emploie directement 1 200 personnes et génère environ 4 000 emplois indirects dans l'agglomération. Les compagnies Ryanair, Wizz Air et d'autres low-cost y opèrent, créant un flux constant de travailleurs aéroportuaires ayant besoin de logements à proximité
• La proximité de Paris : Beauvais est à 1h15 de Paris-Nord en TER direct (14 liaisons quotidiennes) et à 1h10 en voiture par l'A16. Cette connexion attire des actifs parisiens en quête de loyers et prix d'achat très inférieurs à ceux de la capitale
• Un pôle universitaire actif : l'UniLaSalle (école d'ingénieurs, 3 500 étudiants), l'UPJV (antenne Amiens, 2 000 étudiants), l'IUT de l'Oise et plusieurs BTS représentent environ 7 000 étudiants au total. Cette population étudiante génère une demande locative concentrée sur les studios et T2
• Un bassin d'emploi diversifié : aéronautique (aéroport et sous-traitants), logistique (plateforme Amazon à Senlis à 30 km, nombreux entrepôts dans l'Oise), agroalimentaire (Agrana, Lactalis), industrie (Faurecia), services publics (préfecture, hôpital, tribunal)
• Le patrimoine et le cadre de vie : la cathédrale Saint-Pierre de Beauvais (la plus haute voûte gothique au monde, 48,50 m), la Maladrerie Saint-Lazare (centre culturel), le parc Marcel-Dassault et la proximité des forêts picardes offrent un cadre de vie agréable
• Des projets urbains structurants : le projet "Cœur de ville" soutenu par l'État (programme Action Cœur de Ville), la rénovation du quartier Saint-Jean, la modernisation de la gare et l'extension du réseau de bus Corolis transforment progressivement la ville

En 2026, Beauvais offre un rapport rendement/risque très favorable : des prix bas, une demande locative soutenue par l'aéroport et les étudiants, et des perspectives de valorisation liées aux projets de rénovation urbaine.

Le marché immobilier beauvaisien : prix et tendances

Des prix très accessibles pour le bassin parisien

Beauvais (57 000 habitants, agglomération du Beauvaisis 130 000 habitants) affiche des prix immobiliers nettement inférieurs à ceux de toutes les villes franciliennes et picardes comparables :

À titre de comparaison, Compiègne affiche 2 000 à 2 500 EUR/m², Amiens 2 200 à 2 800 EUR/m², et Creil 1 800 à 2 300 EUR/m². Beauvais se positionne ainsi comme l'un des marchés les plus accessibles du grand bassin parisien, avec un ticket d'entrée autour de 35 000 à 45 000 EUR pour un studio.

L'effet aéroport sur la demande locative

L'aéroport Paris-Beauvais a un impact direct et mesurable sur le marché locatif local :

• Les employés aéroportuaires (horaires décalés, rotations) recherchent des logements à moins de 20 minutes du terminal, créant une demande constante dans les quartiers sud de Beauvais (Voisinlieu, Tillé, Saint-Lucien)
• Le développement du trafic passagers (+ 15 % entre 2023 et 2025) a entraîné le recrutement de personnels supplémentaires pour les compagnies aériennes, les services de handling et la sécurité
• La navette aéroport-Paris (1h15, 18 EUR) dessert directement Beauvais, renforçant la connexion avec la capitale
• Les sous-traitants aéroportuaires (restauration, nettoyage, maintenance) emploient une main-d'œuvre locale qui constitue un vivier de locataires stables

Évolution récente du marché

Le marché immobilier beauvaisien a connu une évolution significative ces dernières années :

• 2022-2023 : stabilisation des prix après la hausse post-COVID, avec une correction de 2 à 5 % sur certains quartiers périphériques
• 2024 : reprise modérée (+ 3 %), portée par la baisse des taux d'intérêt et le programme Action Cœur de Ville
• 2025 : accélération (+ 4 à 5 %) dans les quartiers en rénovation (Saint-Jean, Argentine) et stabilité dans les secteurs périphériques
• Prévision 2026 : poursuite de la hausse modérée (+ 3 à 4 %), portée par les livraisons de logements rénovés et la montée en puissance du trafic aérien

Les quartiers où investir à Beauvais

Centre-ville / Quartier cathédrale

Le cœur historique de Beauvais, autour de la cathédrale Saint-Pierre et de la place Jeanne-Hachette, concentre commerces, services et animations culturelles. Le programme Action Cœur de Ville y finance des rénovations de façades et des aménagements urbains.

• Prix : 1 600 à 2 000 EUR/m²
• Loyer T2 : 450 à 550 EUR/mois
• Rendement brut : 6,5 à 7,5 %
• Cible locative : étudiants, jeunes actifs, couples
• Atout : proximité gare, commerces, valorisation Action Cœur de Ville

Saint-Jean / Argentine

Ce quartier en pleine rénovation urbaine bénéficie d'importants investissements publics (ANRU). Les prix y sont encore très bas, offrant un potentiel de plus-value significatif à moyen terme.

• Prix : 1 200 à 1 600 EUR/m²
• Loyer T3 : 500 à 600 EUR/mois
• Rendement brut : 7,5 à 9 %
• Cible locative : familles, actifs, allocataires APL
• Atout : prix très bas, rénovation ANRU, potentiel de revalorisation fort

Voisinlieu / Saint-Lucien (sud)

Quartier résidentiel au sud de Beauvais, proche de l'aéroport et bien desservi par le bus Corolis. C'est le secteur privilégié par les travailleurs de l'aéroport.

• Prix : 1 400 à 1 800 EUR/m²
• Loyer T2 : 430 à 520 EUR/mois
• Rendement brut : 7 à 8 %
• Cible locative : employés aéroport, actifs, familles
• Atout : proximité aéroport, calme résidentiel, bus fréquent

Tillé / Zone aéroportuaire

La commune de Tillé, limitrophe de Beauvais, accueille l'aéroport et sa zone d'activité. Les biens y sont rares mais recherchés par les employés aéroportuaires.

• Prix : 1 500 à 2 000 EUR/m²
• Loyer T3 : 550 à 650 EUR/mois
• Rendement brut : 6,5 à 7,5 %
• Cible locative : employés aéroport, cadres, familles
• Atout : proximité immédiate aéroport, zone d'emploi, environnement semi-rural

Marissel / Saint-Just-des-Marais

Quartier nord-ouest de Beauvais, résidentiel et calme, apprécié des familles. Accessible et bien doté en écoles et commerces de proximité.

• Prix : 1 300 à 1 700 EUR/m²
• Loyer T3 : 500 à 580 EUR/mois
• Rendement brut : 7 à 8,5 %
• Cible locative : familles, actifs, retraités
• Atout : cadre calme, écoles à proximité, prix très bas

Rendement locatif : simulation détaillée

Exemple 1 : Studio étudiant centre-ville

Exemple 2 : T3 familial Voisinlieu

La stratégie de la colocation à Beauvais

La colocation est une stratégie particulièrement pertinente à Beauvais, grâce à la population étudiante et aux prix très bas des grands appartements :

Exemple : T4 en colocation centre-ville

La colocation permet de générer un cashflow positif même avec un financement à 100 %. À Beauvais, un T4 acheté 110 000 EUR et loué 1 050 EUR/mois en colocation peut dégager un cashflow net de 200 à 300 EUR/mois après toutes charges et remboursement de prêt (sur 25 ans à 3,2 %).

Financement et cashflow à Beauvais

Les conditions de crédit en 2026

Les taux d'intérêt en mars 2026 se situent entre 3,0 et 3,5 % sur 20-25 ans pour un investissement locatif. Beauvais présente l'avantage d'un ticket d'entrée très bas, ce qui facilite l'obtention de crédit et limite le taux d'endettement :

Le ratio prix/loyer très favorable de Beauvais permet d'atteindre l'autofinancement plus facilement que dans la plupart des villes du bassin parisien. Un studio à 40 000 EUR loué 350 EUR/mois peut s'autofinancer sur 15 ans seulement.

Fiscalité optimale pour investir à Beauvais

LMNP au régime réel : le choix privilégié

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) au régime réel est le régime fiscal le plus adapté pour un investissement à Beauvais :

• Amortissement du bien : sur 25-30 ans, l'amortissement du bâti (hors terrain, estimé à 15-20 % de la valeur) permet de réduire considérablement le bénéfice imposable
• Amortissement du mobilier : sur 5-10 ans, le mobilier (cuisine équipée, meubles, électroménager) génère des charges déductibles supplémentaires
• Charges déductibles : intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière, frais de gestion, travaux d'entretien, frais de comptabilité
• Résultat : avec un bien à Beauvais acheté 100 000 EUR et loué 600 EUR/mois en meublé, le régime réel permet de ne payer aucun impôt sur les revenus locatifs pendant 8 à 12 ans

Micro-BIC vs réel : le comparatif

À Beauvais, le régime réel est quasi-systématiquement plus avantageux grâce aux amortissements qui absorbent la totalité des revenus locatifs pendant de nombreuses années.

Déficit foncier : une option pour la location nue

Pour les investisseurs qui préfèrent la location nue (bail classique), le déficit foncier constitue un levier fiscal puissant à Beauvais, où de nombreux biens anciens nécessitent des travaux :

• Les travaux de rénovation énergétique, de mise aux normes et d'entretien sont déductibles des revenus fonciers
• Le déficit foncier est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 EUR par an (21 400 EUR pour les travaux de rénovation énergétique sous certaines conditions)
• Un bien acheté 80 000 EUR avec 30 000 EUR de travaux peut générer un déficit foncier imputable pendant 3 à 5 ans

Les risques à maîtriser

Vacance locative

Beauvais présente un risque de vacance locative modéré mais réel. Le taux de vacance dans l'Oise est d'environ 7 à 9 % selon les quartiers. Pour le minimiser :

• Privilégier les quartiers proches de la gare, du centre-ville ou de l'aéroport
• Proposer des logements meublés et bien entretenus (le marché du meublé est moins concurrentiel)
• Adapter le loyer au marché local (ne pas surévaluer de plus de 5 % par rapport aux comparables)
• Cibler les profils stables : employés de l'aéroport, fonctionnaires, étudiants en formation longue

Qualité des locataires

Le revenu médian à Beauvais (19 500 EUR/an) est inférieur à la moyenne nationale (23 000 EUR). Il convient de :

• Exiger des garanties solides (caution solidaire, Visale pour les moins de 30 ans, GLI)
• Privilégier la garantie Visale pour les étudiants et jeunes actifs (gratuite et couvrant jusqu'à 36 mois d'impayés)
• Souscrire une assurance GLI (3 à 4 % des loyers) pour les profils présentant plus de risques
• Vérifier le taux d'effort du locataire (loyer inférieur à 33 % des revenus)

DPE et rénovation énergétique

Le parc immobilier de Beauvais est ancien : 45 % des logements datent d'avant 1974, avec une proportion importante de passoires thermiques (DPE F et G). Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location. En 2028, ce sera le tour des logements classés F.

Les travaux de rénovation énergétique (isolation, fenêtres, chauffage) représentent un coût de 10 000 à 25 000 EUR par logement mais permettent de :

• Maintenir le bien en conformité réglementaire
• Réduire les charges locataires (argument pour justifier un loyer meublé supérieur)
• Bénéficier de MaPrimeRénov' et des CEE (Certificats d'Économie d'Énergie)
• Générer du déficit foncier déductible

Beauvais vs les villes voisines : le comparatif

Beauvais se distingue par le rendement le plus élevé du comparatif, compensé par un temps de trajet vers Paris supérieur. L'aéroport constitue un avantage compétitif unique que n'ont pas les villes voisines.

Conseils pratiques pour investir à Beauvais

Le bon timing

Le marché beauvaisien est favorable aux acheteurs en 2026. Les prix restent bas, les vendeurs sont négociables (les marges de négociation atteignent 8 à 12 % sur les biens anciens en centre-ville), et les taux d'intérêt, bien que supérieurs à ceux de 2021, restent historiquement raisonnables.

La bonne stratégie

1. Premier investissement : un studio de 20-25 m² en centre-ville, acheté 35 000 à 45 000 EUR, meublé et loué 320 à 380 EUR/mois. Rendement brut 9-10 %, cashflow positif dès le premier mois
2. Investissement intermédiaire : un T3 de 60-70 m² dans le quartier sud (Voisinlieu), acheté 85 000 à 100 000 EUR, loué 550 à 620 EUR/mois à un employé de l'aéroport
3. Investissement avancé : un T4-T5 de 80-100 m² en colocation, acheté 100 000 à 130 000 EUR, loué 900 à 1 100 EUR/mois (3-4 chambres). Rendement brut 9-10 %
4. Immeuble de rapport : un petit immeuble de 3-5 lots, acheté 200 000 à 350 000 EUR, loué 2 000 à 3 500 EUR/mois au total. Rendement brut 8-10 %

Les pièges à éviter

• Ne pas sous-estimer les travaux : les biens anciens de Beauvais nécessitent souvent des travaux importants (toiture, électricité, plomberie). Prévoir systématiquement 10 à 20 % du prix d'achat en budget travaux
• Éviter les quartiers en difficulté : certains secteurs de Saint-Jean et de l'Argentine concentrent des difficultés sociales. Vérifier les statistiques de vacance locative quartier par quartier avant d'investir
• Ne pas négliger le DPE : un logement classé F ou G nécessitera obligatoirement des travaux de rénovation énergétique avant 2028. Intégrer ce coût dans le calcul de rentabilité
• Vérifier la demande locative réelle : tester le marché en publiant une annonce fictive avant d'acheter pour mesurer le nombre de demandes reçues en une semaine

Conclusion : Beauvais, la pépite du bassin parisien ?

Beauvais offre en 2026 une combinaison rare pour le grand bassin parisien : des prix très bas (1 400 à 2 000 EUR/m²), des rendements élevés (7 à 9 % brut), une demande locative soutenue par l'aéroport international et les étudiants, et un potentiel de valorisation lié aux projets de rénovation urbaine Action Cœur de Ville. Le ticket d'entrée très accessible (à partir de 35 000 EUR pour un studio) en fait un marché idéal pour les primo-investisseurs ou les investisseurs souhaitant multiplier les lots avec un capital limité.

Les risques (vacance locative, qualité des locataires, travaux de mise aux normes énergétiques) sont maîtrisables avec une sélection rigoureuse du quartier, du bien et du locataire. L'aéroport Paris-Beauvais constitue un moteur économique durable qui différencie Beauvais de ses voisines picardes et sécurise la demande locative sur le long terme.

Pour simuler précisément la rentabilité de votre projet beauvaisien, utilisez notre simulateur RentaImmo et intégrez tous les paramètres locaux (prix, loyers, charges, fiscalité) pour obtenir un cashflow prévisionnel fiable.