Pourquoi investir à Aurillac en 2026 ?
Aurillac, préfecture du Cantal nichée au cœur du Massif Central, est l'une des villes les moins chères de France pour l'investissement immobilier. Avec des prix au mètre carré démarrant à 700 EUR et des rendements bruts de 8 à 12 %, cette ville de 25 000 habitants (55 000 dans l'agglomération du bassin d'Aurillac) représente une opportunité méconnue pour les investisseurs en quête de rendement maximal avec un budget minimal.
Aurillac souffre d'un déficit de notoriété auprès des investisseurs immobiliers, qui la considèrent trop petite, trop enclavée ou trop rurale. C'est précisément cette méconnaissance qui maintient les prix à des niveaux planchers et qui crée l'opportunité. Car Aurillac possède des atouts solides :
- Une préfecture de département : en tant que préfecture, Aurillac concentre les services administratifs (préfecture, tribunal, Trésor Public, CPAM, CAF), l'hôpital départemental, les établissements scolaires et les administrations qui génèrent une demande locative structurelle et pérenne. Le fonctionnaire muté à Aurillac a besoin d'un logement, quelle que soit la conjoncture économique
- Un pôle de formation reconnu : l'IUT d'Aurillac (Université Clermont Auvergne) propose des formations en informatique, génie biologique et gestion. Le lycée Émile Duclaux abrite des classes préparatoires aux grandes écoles (CPGE). Le lycée Jean Monnet et les centres de formation professionnelle complètent l'offre. Au total, environ 2 000 étudiants et apprentis fréquentent les établissements aurillacois
- Le Festival International de Théâtre de Rue : chaque année en août, Aurillac accueille le plus grand festival de théâtre de rue d'Europe, attirant plus de 100 000 spectateurs en 4 jours. Cet événement donne à la ville une visibilité internationale et dynamise le tourisme
- Un bassin d'emploi diversifié : au-delà de l'administration, Aurillac dispose d'un tissu économique varié. Le secteur parapluie (Aurillac est historiquement la capitale du parapluie en France), l'agroalimentaire (filière fromagère Cantal, Salers, Saint-Nectaire), l'industrie pharmaceutique (Biopha), les services informatiques et le tourisme vert génèrent des emplois variés
- Un cadre de vie exceptionnel : entre les monts du Cantal (Puy Mary, Plomb du Cantal), les vallées verdoyantes et les volcans d'Auvergne, Aurillac offre un environnement naturel exceptionnel. La qualité de l'air, le calme et l'accès à la nature attirent de plus en plus de télétravailleurs et de familles en quête de qualité de vie
- Le coût de la vie le plus bas de France : Aurillac est régulièrement classée parmi les villes où le coût de la vie est le plus bas de France (logement, alimentation, services). Cet argument attire des ménages modestes mais aussi des retraités et des télétravailleurs
En 2026, investir à Aurillac, c'est miser sur le rendement locatif pur dans une ville préfecture qui favorise un socle de demande locative administrative et éducative, le tout à des prix défiant toute concurrence.
Le marché immobilier aurillacois : prix et tendances
Les prix les plus bas de France métropolitaine
Aurillac dispute à quelques villes (Guéret, Tulle, Nevers) le titre de préfecture la moins chère de France. Les prix immobiliers y sont extraordinairement bas :
| Type de bien | Prix moyen au m² | Fourchette |
|---|---|---|
| Studio / T1 | 1 100 EUR | 700 - 1 400 EUR |
| T2 | 1 000 EUR | 700 - 1 300 EUR |
| T3 | 900 EUR | 600 - 1 200 EUR |
| T4 et plus | 800 EUR | 550 - 1 100 EUR |
| Maison | 1 000 EUR | 700 - 1 400 EUR |
Ces prix permettent d'acquérir un appartement en centre-ville pour le coût d'une voiture neuve. Un T3 de 65 m² se négocie entre 40 000 et 75 000 EUR selon l'état et la localisation. Un studio étudiant peut s'acheter entre 15 000 et 30 000 EUR. Ces tickets d'entrée sont parmi les plus bas de France pour une ville préfecture.
À titre de comparaison, Clermont-Ferrand affiche 2 000-2 800 EUR/m², Limoges 1 200-1 800 EUR/m² et même Montluçon se situe à 700-1 200 EUR/m². Aurillac est dans le bas absolu de l'échelle des prix français.
Un marché stable avec peu de transactions
Le marché immobilier aurillacois est caractérisé par un faible volume de transactions et des délais de vente longs (6 à 12 mois). Le nombre limité d'acheteurs potentiels crée un rapport de force favorable à l'investisseur patient qui peut négocier fermement.
Les prix se sont stabilisés depuis 2020 après une longue période de baisse. Dans les quartiers centraux, on observe même de légères hausses portées par le phénomène post-Covid de recherche de qualité de vie en milieu rural et le développement du télétravail.
Des loyers qui résistent grâce à la demande institutionnelle
Les loyers aurillacois se maintiennent à des niveaux corrects grâce à la demande structurelle des fonctionnaires, étudiants, professionnels de santé et actifs du bassin d'emploi. Le marché locatif est moins cyclique que dans les villes purement industrielles car la composante administrative stabilise la demande :
| Type de bien | Loyer mensuel moyen | Fourchette |
|---|---|---|
| Studio 18-25 m² | 250 EUR | 200 - 310 EUR |
| T2 35-45 m² | 320 EUR | 270 - 390 EUR |
| T3 55-70 m² | 400 EUR | 330 - 470 EUR |
| T4 75-90 m² | 450 EUR | 370 - 540 EUR |
| Colocation (par chambre) | 260 EUR | 210 - 310 EUR |
Le taux de vacance locative varie entre 5 et 8 % dans les quartiers centraux et résidentiels bien situés, et peut atteindre 10-15 % dans les secteurs plus excentrés. La proximité du centre-ville, de l'IUT et de l'hôpital est déterminante.
Rendement locatif à Aurillac : entre 8 et 12 %
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Analyser une annonce gratuitementAurillac offre des rendements locatifs parmi les plus élevés de France, directement comparables à ceux de Saint-Étienne ou Montluçon :
| Stratégie | Rendement brut | Rendement net estimé |
|---|---|---|
| Studio meublé étudiant (centre) | 9 - 12 % | 7 - 9 % |
| T2 meublé LMNP | 8 - 10 % | 6 - 8 % |
| Colocation meublée | 10 - 13 % | 7 - 9,5 % |
| T3 location nue classique | 7 - 9 % | 5 - 7 % |
| Immeuble de rapport | 9 - 12 % | 6,5 - 9 % |
| Maison de ville en colocation | 9 - 12 % | 6,5 - 9 % |
La particularité d'Aurillac est que ces rendements élevés s'obtiennent dans une ville préfecture avec une demande locative institutionnelle stable (fonctionnaires, hôpital, éducation). C'est un avantage significatif par rapport à des villes purement industrielles où la demande est plus volatile.
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Les meilleurs quartiers pour investir à Aurillac
1. Centre-ville / Quartier Saint-Géraud : le cœur historique
Le centre-ville d'Aurillac, articulé autour de la place du Square, de la rue des Carmes et du quartier médiéval Saint-Géraud, est le secteur le plus vivant de la ville. Il concentre les commerces, les restaurants, les services administratifs et la vie culturelle. Le patrimoine architectural (maisons consulaires, hôtels particuliers, église abbatiale) confère au quartier un charme indéniable.
- Prix moyen : 900 - 1 200 EUR/m²
- Loyer T2 : 310 - 380 EUR/mois
- Rendement brut : 8 - 10 %
- Profil locataire : fonctionnaires, jeunes actifs, étudiants, retraités
- Atouts : animation, commerces, services, proximité de tout, patrimoine, faible vacance locative
- Points de vigilance : certains immeubles anciens nécessitent des travaux, vérifier le DPE
Le centre-ville est le secteur de référence pour investir à Aurillac. La demande locative y est la plus forte et la plus diversifiée. C'est le choix recommandé pour un premier investissement dans la ville.
2. Quartier de l'IUT / Marmiers : la zone étudiante
Le secteur de l'IUT d'Aurillac, situé au nord du centre-ville vers le quartier Marmiers, attire naturellement les étudiants qui cherchent à se loger à proximité de leur lieu d'études. L'offre de logements étudiants est insuffisante, ce qui crée une tension favorable aux propriétaires.
- Prix moyen : 800 - 1 100 EUR/m²
- Loyer studio : 240 - 300 EUR/mois
- Rendement brut : 9 - 11 %
- Profil locataire : étudiants IUT, étudiants CPGE, apprentis
- Atouts : demande étudiante constante, proximité campus, prix d'entrée très bas
- Points de vigilance : vacance estivale, rotation annuelle
3. Quartier de l'hôpital / Tronquières : la sécurité locative
Le centre hospitalier Henri Mondor d'Aurillac est l'un des principaux employeurs de la ville. Le quartier environnant (Tronquières) attire naturellement le personnel soignant (infirmiers, aides-soignants, internes, médecins remplaçants) qui cherche à se loger à proximité.
- Prix moyen : 800 - 1 100 EUR/m²
- Loyer T2 : 300 - 370 EUR/mois
- Rendement brut : 8 - 10 %
- Profil locataire : personnel hospitalier, internes, médecins remplaçants
- Atouts : demande médicale constante, locataires solvables, baux réguliers
- Points de vigilance : quartier résidentiel calme, moins d'animation que le centre
4. Arpajon-sur-Cère : la commune limitrophe familiale
Arpajon-sur-Cère (6 000 habitants), commune limitrophe au sud d'Aurillac, offre un cadre résidentiel familial avec des prix encore plus bas que le centre d'Aurillac. La zone commerciale et les zones d'activités génèrent une demande locative d'actifs.
- Prix moyen : 700 - 1 000 EUR/m²
- Loyer T3 : 360 - 440 EUR/mois
- Rendement brut : 8 - 10 %
- Profil locataire : familles, actifs
- Atouts : prix planchers, cadre familial, commerces, écoles
- Points de vigilance : moins de demande que le centre d'Aurillac, vérifier la proximité des services
5. Quartiers à surveiller
Aurillac ne présente pas de quartiers véritablement « à éviter » au même titre que les grands ensembles de Saint-Étienne ou Montluçon. La ville est trop petite pour avoir développé des zones de relégation urbaine importante. Néanmoins, certains secteurs excentrés (Lescudilliers, Sistrières) offrent une demande locative faible et sont à éviter pour l'investissement locatif. Restez dans un rayon de 10 minutes à pied du centre-ville ou à proximité de l'IUT et de l'hôpital.
Le phénomène télétravail : un accélérateur pour Aurillac
Depuis la pandémie de 2020, Aurillac bénéficie d'un phénomène nouveau : l'arrivée de télétravailleurs et de familles en quête de qualité de vie. Le Cantal a été l'un des départements les plus attractifs de France pour les « néo-ruraux », grâce à :
- Un cadre naturel exceptionnel (volcans, vallées, grands espaces)
- Un coût de la vie parmi les plus bas de France
- Une couverture fibre optique en amélioration constante
- Un accès à des services de qualité (hôpital, écoles, commerces)
Ce phénomène, même s'il reste modeste en volume, contribue à stabiliser la demande locative et à soutenir les prix immobiliers. Pour l'investisseur, il diversifie le profil des locataires potentiels au-delà des traditionnels fonctionnaires et étudiants.
La communauté d'agglomération du bassin d'Aurillac a d'ailleurs lancé des programmes d'accueil pour les télétravailleurs et les entrepreneurs, avec des espaces de coworking, des aides à l'installation et un accompagnement personnalisé.
Simulation complète : T2 de 40 m² à 35 000 EUR
Voici une simulation réaliste d'un investissement locatif meublé à Aurillac, en centre-ville.
Caractéristiques du bien
- Type : T2, 40 m², quartier Centre-ville
- Prix d'achat : 35 000 EUR (875 EUR/m²)
- Frais de notaire : 2 800 EUR (8 %)
- Travaux de rafraîchissement : 3 500 EUR
- Mobilier LMNP : 3 000 EUR
- Coût total : 44 300 EUR
Financement
- Apport : 9 300 EUR (frais de notaire + meubles)
- Emprunt : 35 000 EUR sur 20 ans à 3,2 %
- Mensualité crédit : 199 EUR/mois
- Assurance emprunteur : 9 EUR/mois
- Total mensualité : 208 EUR/mois
Revenus et charges
| Poste | Montant mensuel | Montant annuel |
|---|---|---|
| Loyer charges comprises | 340 EUR | 4 080 EUR |
| Charges de copropriété | -35 EUR | -420 EUR |
| Taxe foncière | -30 EUR | -360 EUR |
| Assurance PNO | -8 EUR | -96 EUR |
| Assurance loyers impayés | -10 EUR | -120 EUR |
| Entretien / provisions | -10 EUR | -120 EUR |
| Charges totales | -93 EUR | -1 116 EUR |
| Revenu net avant crédit | 247 EUR | 2 964 EUR |
Résultats
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Rendement brut | 11,7 % (4 080 / 35 000) |
| Rendement net avant impôts | 8,5 % (2 964 / 35 000) |
| Cash-flow avant impôts | +39 EUR/mois (247 - 208) |
| Cash-flow LMNP réel (après amortissements) | +39 EUR/mois, fiscalité quasi nulle |
| Effort d'épargne mensuel | 0 EUR (cash-flow positif !) |
Analyse du résultat
Le résultat est remarquable : un cash-flow positif de +39 EUR/mois sur un T2 en centre-ville de préfecture. L'investissement s'autofinance intégralement et génère un excédent mensuel. Avec le statut LMNP au régime réel, la fiscalité est quasi nulle grâce aux amortissements.
Le rendement brut de 11,7 % est spectaculaire pour une ville préfecture. Combiné au cash-flow positif, cet investissement illustre parfaitement le potentiel d'Aurillac : un rendement exceptionnel dans une ville administrative stable.
Pour affiner cette simulation avec vos propres hypothèses, utilisez notre simulateur en ligne.
Stratégies d'investissement à Aurillac
Stratégie 1 : le studio meublé étudiant
L'IUT d'Aurillac et les classes préparatoires du lycée Duclaux génèrent une demande locative étudiante insuffisamment couverte. Le studio meublé en centre-ville ou à proximité de l'IUT est une stratégie performante.
Exemple chiffré :
- Achat studio 20 m² centre-ville : 16 000 EUR
- Travaux et meubles : 3 500 EUR
- Coût total : 19 500 EUR
- Loyer : 250 EUR/mois sur 10 mois
- Revenu annuel : 2 500 EUR
- Rendement brut : 15,6 %
Stratégie 2 : le T2 meublé pour fonctionnaires et personnel hospitalier
La préfecture, le tribunal, la CPAM, l'hôpital et les services administratifs génèrent un flux constant de fonctionnaires mutés ou en mission qui cherchent des logements meublés. C'est une niche locative fiable et peu concurrentielle.
Exemple chiffré :
- Achat T2 de 40 m² centre-ville : 35 000 EUR
- Travaux et meubles : 6 500 EUR
- Coût total : 41 500 EUR
- Loyer : 340 EUR/mois
- Rendement brut : 11,7 % (sur le prix d'achat seul)
Stratégie 3 : la colocation en maison de ville
Les maisons de ville aurillacoise sont accessibles à des prix remarquablement bas (50 000 à 80 000 EUR pour 90-130 m²). La transformation en colocation meublée 3-4 chambres est une stratégie redoutable.
Exemple chiffré :
- Achat maison 100 m² centre-ville : 60 000 EUR
- Travaux et ameublement : 12 000 EUR
- Coût total : 72 000 EUR
- 3 chambres louées à 270 EUR/mois chacune : 810 EUR/mois
- Rendement brut : 16,2 % (sur le prix d'achat seul)
- Charges annuelles : environ 2 800 EUR
- Rendement net avant impôts : 10,5 %
Stratégie 4 : le meublé de tourisme / Festival
Aurillac attire des touristes toute l'année (randonnée, volcans, gastronomie) et connaît un pic massif pendant le Festival International de Théâtre de Rue en août (plus de 100 000 spectateurs). Un logement meublé bien situé peut être loué en saisonnier estival à des tarifs très supérieurs aux loyers classiques.
Avantages :
- Loyers saisonniers élevés pendant le festival (x3 à x5 par rapport au loyer classique)
- Tourisme vert en croissance toute l'année
- Combinable avec une location classique le reste de l'année
Pour optimiser la fiscalité, le statut LMNP au régime réel est la solution optimale. Consultez notre guide LMNP 2026.
Les risques de l'investissement à Aurillac
1. L'enclavement géographique
C'est le risque majeur. Aurillac est éloignée des grands axes autoroutiers et ferroviaires. L'aéroport d'Aurillac-Tronquières offre des liaisons limitées (Paris-Orly). L'accès en voiture depuis Clermont-Ferrand prend environ 1h30 par l'A75 et la RN122.
Atténuation : l'enclavement est aussi ce qui maintient les prix bas et les rendements élevés. Pour l'investisseur, c'est un avantage compétitif. Par ailleurs, le développement du télétravail réduit l'importance de la connexion physique aux grandes métropoles. La fibre optique progresse rapidement dans le Cantal.
2. La démographie en baisse
Le Cantal est l'un des départements les moins peuplés de France et continue de perdre des habitants. Aurillac elle-même connaît une érosion démographique lente.
Atténuation : en tant que préfecture, Aurillac concentre les services administratifs et hospitaliers qui maintiennent un socle de demande locative incompressible. Les fonctionnaires, les étudiants et le personnel hospitalier auront toujours besoin de se loger. Le phénomène néo-rural post-Covid apporte de nouveaux habitants.
3. La liquidité très faible
Le marché immobilier aurillacois est très peu liquide. Les transactions sont rares et les délais de revente longs (8 à 18 mois).
Atténuation : avec un cash-flow positif dès l'achat, la question de la revente est secondaire. Le bien se rembourse par les loyers. Si vous devez vendre, un prix attractif finira par trouver preneur, mais ne comptez pas sur une revente rapide.
4. Le climat et la saisonnalité
Aurillac est réputée pour être l'une des villes les plus froides de France en hiver. Le climat montagnard peut freiner certains locataires potentiels et augmente les charges de chauffage.
Atténuation : investissez dans un logement bien isolé (DPE C ou mieux) pour réduire les charges de chauffage. Le climat est aussi un atout pour le tourisme (ski de fond, randonnée hivernale, authenticité montagnarde).
Aurillac vs les autres villes auvergnates : le comparatif
| Critère | Aurillac | Montluçon | Vichy | Clermont-Fd |
|---|---|---|---|---|
| Prix moyen au m² | 700 - 1 200 EUR | 700 - 1 200 EUR | 1 000 - 1 800 EUR | 2 000 - 2 800 EUR |
| Rendement brut moyen | 8 - 12 % | 9 - 13 % | 7 - 10 % | 5 - 7 % |
| Population ville | 25 000 | 36 000 | 25 000 | 150 000 |
| Statut | Préfecture | Sous-préfecture | Sous-préfecture | Préfecture région |
| Ticket d'entrée T2 | 25 000 - 40 000 EUR | 25 000 - 40 000 EUR | 35 000 - 60 000 EUR | 80 000 - 130 000 EUR |
| Atout spécifique | Préfecture, nature | Industrie aéro | Thermalisme UNESCO | Métropole |
| Accessibilité | Faible (enclavée) | Moyenne (A71) | Bonne (A719) | Très bonne |
Verdict : Aurillac et Montluçon offrent les prix les plus bas et les rendements les plus élevés d'Auvergne. L'avantage d'Aurillac réside dans son statut de préfecture qui stabilise la demande locative administrative. Montluçon offre un bassin industriel plus important. Vichy séduit par le thermalisme et le label UNESCO. Pour l'investisseur recherchant le ticket d'entrée le plus bas dans une ville préfecture, Aurillac est le choix optimal.
Conseils pratiques pour investir à Aurillac en 2026
Avant l'achat
- Concentrez-vous sur le centre-ville et ses abords : dans une ville de 25 000 habitants, la proximité du centre est cruciale. Restez dans un rayon de 10 minutes à pied du centre, de l'IUT ou de l'hôpital
- Négociez sans hésiter : le marché est très favorable aux acheteurs. Les marges de négociation de 10 à 20 % sont courantes
- Vérifiez l'isolation thermique : le climat montagnard rend l'isolation cruciale. Un DPE G ou F générera des charges de chauffage dissuasives pour les locataires. Ciblez un DPE C ou mieux, ou budgétez les travaux d'isolation
- Visitez en hiver : pour évaluer l'accessibilité et le confort du logement dans les conditions les plus difficiles
- Renseignez-vous sur la fibre optique : la couverture fibre est en cours de déploiement. Un logement fibré est un atout différenciant, surtout pour les télétravailleurs
Pour la mise en location
- Ciblez les fonctionnaires et le personnel hospitalier : publiez sur les sites de mutation, les groupes de fonctionnaires, les réseaux hospitaliers
- Proposez un logement bien chauffé et isolé : c'est le critère numéro un des locataires à Aurillac
- Intégrez internet haut débit : de plus en plus de locataires (télétravailleurs, étudiants) considèrent l'internet comme un critère essentiel
- Fixez un loyer réaliste : le marché aurillacois ne pardonne pas la surévaluation. Un loyer juste favorise un locataire rapide
Pour optimiser la fiscalité
- LMNP au régime réel : amortissements qui annulent l'imposition sur 10-15 ans
- Déduisez les travaux d'isolation : les travaux de rénovation énergétique sont amortissables en LMNP et éligibles à certaines aides (MaPrimeRénov')
- Expert-comptable : coût de 300 à 500 EUR/an, largement compensé par les économies fiscales
FAQ : investir à Aurillac en 2026
Aurillac est-elle trop petite et trop enclavée pour investir ?
Non, à condition d'adapter ses attentes. Aurillac n'est pas une métropole dynamique où l'on spécule sur la plus-value. C'est une ville préfecture avec une demande locative stable (fonctionnaires, étudiants, hospitaliers) et des rendements exceptionnels. L'enclavement maintient les prix bas, ce qui est un avantage pour l'investisseur rendement. La clé est de cibler les bons locataires (institutionnels) et les bons quartiers (centre-ville).
Quel budget minimum pour investir à Aurillac ?
Avec 15 000 à 20 000 EUR tout compris, vous pouvez acquérir un studio meublé et le louer 250 EUR/mois. C'est probablement le ticket d'entrée le plus bas de France pour un investissement locatif dans une ville préfecture. Pour un T2 avec cash-flow positif, comptez 35 000 à 45 000 EUR tout compris.
Le cash-flow positif est-il réaliste à Aurillac ?
Oui, c'est l'un des rares marchés où le cash-flow positif est accessible dès le T2. Un T2 de 40 m² acheté 35 000 EUR et loué 340 EUR/mois génère un cash-flow positif de +39 EUR/mois après toutes les charges et le crédit. Les colocations et les immeubles de rapport offrent des cash-flows encore supérieurs.
Le Festival de Théâtre de Rue est-il un vrai atout pour la location ?
Oui, le Festival (chaque été en août) attire plus de 100 000 visiteurs en 4 jours. Les logements en centre-ville se louent à des tarifs 3 à 5 fois supérieurs au loyer classique pendant cette période. Un studio qui se loue habituellement 250 EUR/mois peut générer 300 à 500 EUR pour la seule semaine du festival. C'est un bonus significatif pour les investisseurs en location saisonnière.
Faut-il investir à Aurillac ou dans une ville plus grande ?
Cela dépend de votre profil. Si vous recherchez le rendement maximal avec le budget minimal, dans une ville préfecture qui favorise un socle de demande administrative, Aurillac est un choix pertinent. Si vous préférez la liquidité, la diversité de la demande et le potentiel de plus-value, une ville plus grande (Clermont-Ferrand, Saint-Étienne, Limoges) sera plus adaptée. Aurillac convient parfaitement à l'investisseur qui achète pour garder longtemps et encaisser des loyers réguliers.
Conclusion : Aurillac, la préfecture la moins chère de France pour investir en 2026
Aurillac est un cas unique dans le paysage immobilier français : une préfecture de département avec des prix au mètre carré parmi les plus bas de France (700 à 1 200 EUR), des rendements bruts de 8 à 12 % et un cash-flow positif accessible dès le T2.
La ville compense son enclavement géographique par la stabilité de sa demande locative institutionnelle (préfecture, tribunal, hôpital, IUT), par un cadre de vie exceptionnel qui attire les télétravailleurs, et par un festival de théâtre de rue qui lui confère une notoriété internationale.
Le T2 de 40 m² en centre-ville à 35 000 EUR loué 340 EUR/mois avec un rendement brut de 11,7 % et un cash-flow positif de +39 EUR/mois illustre parfaitement le potentiel de cette ville. Pour un investisseur patient, orienté rendement, avec un budget limité, Aurillac est l'une des meilleures options de France en 2026.
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