L'expulsion d'un locataire est la procédure la plus redoutée par les propriétaires bailleurs. Longue, coûteuse et émotionnellement éprouvante, elle est aussi strictement encadrée par la loi pour protéger le droit au logement du locataire. En 2026, la durée moyenne d'une procédure d'expulsion complète varie de 12 à 36 mois selon la complexité du dossier et la juridiction. Ce guide détaille chaque étape de la procédure, les délais à anticiper, les coûts associés et les erreurs à éviter absolument. En amont, voir notre guide du loyer impayé.
Partie 1 : Les motifs d'expulsion
1.1 Les impayés de loyer et de charges
C'est le motif d'expulsion le plus fréquent : le locataire ne paie plus son loyer et/ou ses charges. Pour que la procédure puisse être engagée, il faut que le bail contienne une clause résolutoire (ce qui est le cas de la quasi-totalité des baux standards). Cette clause prévoit la résiliation automatique du bail en cas de non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus.
En l'absence de clause résolutoire, le bailleur doit demander la résiliation judiciaire du bail, une procédure plus longue car le juge apprécie souverainement la gravité du manquement.
1.2 Les troubles de voisinage
Les nuisances répétées (bruit excessif, comportement agressif, activités illicites dans le logement) peuvent justifier une demande d'expulsion. Le bailleur doit rassembler des preuves solides : procès-verbaux de constat d'huissier, témoignages écrits des voisins, plaintes déposées auprès de la police, courriers de la copropriété. La preuve des troubles doit être circonstanciée, datée et répétée.
1.3 Le défaut d'assurance
Le locataire a l'obligation légale de souscrire une assurance habitation couvrant les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion). Le défaut d'assurance constitue un manquement aux obligations du bail pouvant justifier une procédure de résiliation. Le bailleur doit préalablement mettre en demeure le locataire de fournir une attestation d'assurance dans un délai d'un mois.
1.4 L'occupation sans droit ni titre
Lorsque le bail a pris fin (congé valablement délivré) et que le locataire refuse de quitter les lieux, il devient occupant sans droit ni titre. La procédure d'expulsion est alors engagée non pas pour résilier le bail (qui est déjà terminé) mais pour obtenir l'évacuation effective du logement.
Partie 2 : Le commandement de payer
2.1 Définition et rôle
Le commandement de payer est un acte délivré par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) au locataire défaillant. C'est la première étape formelle et obligatoire de la procédure d'expulsion pour impayés. Il met en demeure le locataire de payer les sommes dues dans un délai de 6 semaines (délai porté de 2 mois à 6 semaines par la loi du 27 juillet 2023 dite loi Kasbarian).
2.2 Contenu obligatoire
Le commandement de payer doit impérativement contenir :
- Le décompte détaillé des sommes réclamées (loyers, charges, pénalités)
- La mention de la clause résolutoire du bail et son texte intégral
- L'indication que le locataire dispose d'un délai de 6 semaines pour payer
- La mention du droit du locataire de saisir le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL)
- L'indication que le locataire peut saisir la section contentieuse du tribunal judiciaire pour demander des délais de paiement
2.3 Notification à la CAF et à la CCAPEX
Le commissaire de justice doit notifier le commandement de payer à la CAF (ou la MSA) dans un délai de 2 mois. Si le locataire perçoit des aides au logement, la CAF peut engager une procédure de maintien des allocations au bailleur. Parallèlement, le commandement est signalé à la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions), qui peut proposer une médiation.
2.4 Effets du commandement
Si le locataire paie la totalité des sommes dues dans le délai de 6 semaines, le commandement devient sans effet et la clause résolutoire ne joue pas. Le bail se poursuit normalement. Si le locataire ne paie pas ou ne paie que partiellement, la clause résolutoire est acquise et le bailleur peut engager la phase judiciaire.
Partie 3 : L'assignation au tribunal
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Analyser une annonce gratuitement3.1 Délai préalable obligatoire
Le bailleur ne peut assigner le locataire devant le tribunal qu'après l'expiration d'un délai de 6 semaines suivant la signification du commandement de payer. Ce délai est incompressible. Une assignation délivrée avant l'expiration de ce délai serait irrecevable.
3.2 Compétence du tribunal
Le tribunal compétent est le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble (pôle de proximité, ex-tribunal d'instance). L'assignation est délivrée par commissaire de justice. Le bailleur peut se faire assister par un avocat, mais ce n'est pas obligatoire devant le juge des contentieux de la protection pour les litiges locatifs.
3.3 Notification à la préfecture
L'assignation doit être notifiée au préfet du département au moins 6 semaines avant l'audience. Cette notification permet aux services sociaux de l'État d'intervenir en amont pour proposer un relogement ou un accompagnement social au locataire. L'omission de cette notification rend l'assignation irrecevable.
3.4 Coût de l'assignation
L'assignation par commissaire de justice coûte environ 150 à 300 euros selon la complexité du dossier et la localisation géographique. Ce coût est récupérable sur le locataire si le tribunal prononce l'expulsion et met les dépens à sa charge.
Partie 4 : L'audience et le jugement
4.1 Délai d'audience
Le délai entre l'assignation et la date d'audience varie considérablement selon les juridictions. Comptez en moyenne 2 à 6 mois. Dans les juridictions les plus engorgées (Paris, Lyon, Marseille), le délai peut atteindre 8 à 10 mois. C'est l'un des facteurs qui allonge le plus la procédure globale.
4.2 Pouvoirs du juge
Le juge dispose de plusieurs options lors de l'audience :
| Décision | Conditions | Conséquences |
|---|---|---|
| Constatation de la clause résolutoire | Commandement régulier, dette non apurée | Le bail est résilié, le juge ordonne l'expulsion |
| Octroi de délais de paiement | Locataire de bonne foi, dette raisonnable | Le juge accorde jusqu'à 3 ans pour apurer la dette, suspend l'expulsion |
| Suspension des effets de la clause résolutoire | Locataire qui a repris les paiements | Le bail reprend effet si le locataire respecte l'échéancier |
| Rejet de la demande | Irrégularité de procédure, dette contestée | Le bailleur doit recommencer la procédure |
4.3 Les délais de paiement accordés par le juge
Le juge peut accorder au locataire des délais de paiement pouvant aller jusqu'à 3 ans (article 24 V de la loi de 1989, modifié par la loi Kasbarian). Pendant ces délais, la clause résolutoire est suspendue. Si le locataire respecte scrupuleusement l'échéancier fixé par le juge, le bail reprend effet à l'expiration des délais. S'il ne respecte pas l'échéancier, la clause résolutoire reprend automatiquement ses effets et l'expulsion peut être exécutée.
4.4 Le jugement d'expulsion
Si le juge prononce l'expulsion, le jugement fixe en général un délai pour quitter les lieux (habituellement 1 à 3 mois). Le jugement est notifié au locataire par le commissaire de justice. Le locataire dispose d'un délai d'appel d'un mois à compter de la signification du jugement. L'appel est suspensif : l'expulsion ne peut pas être exécutée tant que la cour d'appel n'a pas statué (sauf si le jugement est assorti de l'exécution provisoire).
Partie 5 : Le commandement de quitter les lieux
5.1 Signification du commandement
Une fois le jugement d'expulsion devenu définitif (ou assorti de l'exécution provisoire), le commissaire de justice délivre au locataire un commandement de quitter les lieux. Ce document accorde au locataire un délai de 2 mois pour libérer le logement volontairement.
5.2 Le droit au logement opposable (DALO)
Le locataire visé par un commandement de quitter les lieux peut saisir la commission de médiation DALO pour être reconnu prioritaire au relogement. Cette démarche ne suspend pas la procédure d'expulsion mais peut aboutir à une proposition de relogement par le préfet.
5.3 Demande de délais supplémentaires
Même après le jugement d'expulsion, le locataire peut saisir le juge de l'exécution pour obtenir des délais supplémentaires de 3 mois à 3 ans (article L412-3 du Code des procédures civiles d'exécution). Le juge tient compte de la situation personnelle du locataire (âge, état de santé, enfants, efforts de recherche de logement) et de la bonne foi du bailleur.
Partie 6 : La trêve hivernale
6.1 Période de la trêve
La trêve hivernale interdit l'exécution des expulsions du 1er novembre au 31 mars de chaque année (article L412-6 du Code des procédures civiles d'exécution). Pendant cette période, aucune expulsion ne peut être exécutée avec le concours de la force publique, même si un jugement d'expulsion a été prononcé.
6.2 Exceptions à la trêve hivernale
La trêve hivernale ne s'applique pas dans les cas suivants :
- Squatteurs : les personnes entrées dans le logement par voie de fait (effraction, menace, manœuvre) peuvent être expulsées même pendant la trêve.
- Époux violent : l'expulsion de l'époux violent ordonnée par le juge aux affaires familiales dans le cadre d'une ordonnance de protection.
- Relogement : si un relogement correspondant aux besoins du locataire a été proposé et accepté.
- Logement situé dans un immeuble faisant l'objet d'un arrêté de péril.
6.3 Impact sur le calendrier de la procédure
La trêve hivernale peut ajouter jusqu'à 5 mois à la durée totale de la procédure si le commandement de quitter les lieux expire en novembre. Dans ce cas, l'expulsion effective ne pourra intervenir qu'à partir du 1er avril suivant. C'est pourquoi il est stratégiquement recommandé de lancer la procédure le plus tôt possible pour éviter que les délais s'accumulent avec la trêve.
Partie 7 : Le concours de la force publique
7.1 La réquisition
Si le locataire ne quitte pas les lieux volontairement à l'expiration de tous les délais, le commissaire de justice peut réquisitionner le concours de la force publique auprès du préfet. Le préfet dispose d'un délai de 2 mois pour accorder ou refuser le concours de la force publique.
7.2 Le refus du concours de la force publique
Le préfet peut refuser le concours de la force publique pour des raisons d'ordre public (risque de trouble grave). Dans ce cas, le bailleur peut demander l'indemnisation par l'État du préjudice subi du fait du refus. L'indemnité couvre les loyers perdus depuis la date à laquelle le concours aurait dû être accordé. La procédure d'indemnisation est engagée devant le tribunal administratif.
7.3 L'exécution de l'expulsion
Lorsque le concours de la force publique est accordé, le commissaire de justice se présente au logement accompagné des forces de l'ordre et d'un serrurier. Le locataire est mis en demeure de quitter les lieux immédiatement. Ses biens personnels sont soit emportés par lui, soit placés dans un garde-meuble aux frais du locataire pour une durée de 2 mois (au-delà, ils peuvent être vendus aux enchères ou détruits).
Partie 8 : Les coûts de la procédure
8.1 Estimation des coûts pour le bailleur
| Étape | Coût estimatif |
|---|---|
| Commandement de payer | 200 à 400 euros |
| Assignation au tribunal | 150 à 300 euros |
| Honoraires d'avocat (si recours) | 1 500 à 4 000 euros |
| Signification du jugement | 100 à 200 euros |
| Commandement de quitter les lieux | 100 à 200 euros |
| Expulsion avec force publique + serrurier | 500 à 1 500 euros |
| Garde-meuble (si nécessaire) | 200 à 500 euros/mois |
| Total estimatif | 2 750 à 7 100 euros |
À ces coûts directs s'ajoutent les loyers impayés accumulés pendant toute la durée de la procédure. Pour une procédure de 18 mois avec un loyer de 700 euros, la perte s'élève à 12 600 euros de loyers non perçus. Le coût total réel d'une expulsion peut donc facilement dépasser 15 000 à 20 000 euros.
8.2 La récupération des coûts
En théorie, le tribunal condamne le locataire à payer les dépens (frais de procédure) et peut accorder une indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile (frais d'avocat). En pratique, un locataire expulsé pour impayés est souvent insolvable, et le bailleur ne récupère qu'une faible partie des sommes dues. C'est pourquoi la prévention (bonne sélection du locataire, garantie GLI, caution Visale) est infiniment préférable à l'expulsion.
Partie 9 : Prévenir plutôt que guérir
9.1 Réagir dès le premier impayé
N'attendez jamais que la dette s'accumule. Dès le premier loyer impayé, contactez le locataire (téléphone, email, courrier simple) pour comprendre la situation. Proposez un échéancier amiable si le locataire traverse une difficulté temporaire. Plus la dette est faible, plus il est facile de trouver une solution amiable.
9.2 Souscrire une Garantie Loyers Impayés
La GLI couvre les loyers impayés (généralement jusqu'à 70 000 à 100 000 euros de cumul), les frais de contentieux (avocat, huissier) et les dégradations. Son coût (2,5 à 5 % du loyer annuel) est largement amorti dès le premier incident. C'est la meilleure protection financière contre le risque d'expulsion.
9.3 Éviter les erreurs de procédure
La moindre irrégularité de procédure peut entraîner le rejet de la demande d'expulsion et vous obliger à recommencer depuis le début. Les erreurs les plus fréquentes sont :
- Commandement de payer incomplet ou mal rédigé
- Assignation délivrée avant l'expiration du délai de 6 semaines
- Non-notification de l'assignation au préfet
- Non-notification du commandement à la CAF
Faites appel à un commissaire de justice expérimenté et, si possible, à un avocat spécialisé en droit immobilier pour sécuriser chaque étape de la procédure.
Conclusion : une procédure longue mais incontournable
L'expulsion est une procédure lourde, longue et coûteuse, mais elle reste le seul recours légal lorsque toutes les tentatives amiables ont échoué. Le respect scrupuleux de chaque étape procédurale est impératif pour éviter les nullités et les renvois qui allongeraient encore les délais. En 2026, comptez au minimum 12 mois pour une procédure sans complication et jusqu'à 36 mois dans les cas les plus complexes (délais judiciaires, trêve hivernale, délais supplémentaires accordés par le juge de l'exécution).
La meilleure stratégie reste la prévention : sélection rigoureuse du locataire, souscription d'une GLI ou obtention d'une caution Visale, réactivité dès le premier impayé, et dialogue permanent avec le locataire. L'expulsion doit être le dernier recours, engagé uniquement lorsque toutes les voies amiables ont été épuisées.