Qu'est-ce que la CSG-CRDS sur les revenus immobiliers ?
Les prélèvements sociaux sont un ensemble de contributions obligatoires prélevées sur les revenus du patrimoine, dont les revenus fonciers et les bénéfices de location meublée. Souvent résumés sous l'appellation « CSG-CRDS », ils représentent un taux global de 17,2% sur les revenus fonciers, porté à 18,6% sur les bénéfices de location meublée (BIC) par la LFSS 2026, qui s'ajoute à l'impôt sur le revenu.
Pour l'investisseur immobilier, ces prélèvements sociaux constituent une charge fiscale significative, souvent sous-estimée. Sur un revenu foncier net de 10 000 EUR, ils représentent 1 720 EUR d'impôt supplémentaire, en plus de l'impôt sur le revenu.
L'importance de comprendre ces prélèvements
Beaucoup d'investisseurs se focalisent sur leur tranche marginale d'imposition (TMI) et oublient d'intégrer les prélèvements sociaux dans leur calcul de rentabilité. Or, avec un taux de 17,2% à 18,6%, ils représentent souvent la moitié de la charge fiscale totale pour un investisseur en TMI 11% ou 30%.
Détail des prélèvements sociaux : les 5 contributions
Le taux global de 17,2% se décompose en cinq contributions distinctes :
| Contribution | Taux | Assiette |
|---|---|---|
| CSG (Contribution Sociale Généralisée) | 9,20% | Revenus du patrimoine |
| CRDS (Contribution au Remboursement de la Dette Sociale) | 0,50% | Revenus du patrimoine |
| Prélèvement de solidarité | 7,50% | Revenus du patrimoine |
| Total | 17,20% |
LFSS 2026 — cas du meublé : sur les bénéfices de location meublée (BIC LMNP/LMP non professionnels), la CSG est relevée de 1,4 point, portant le total à 18,6%. Les revenus fonciers (location nue), les plus-values immobilières et les revenus SCPI restent à 17,2%.
Note historique : avant 2019, la décomposition était différente (avec un prélèvement social de 4,5% et une contribution additionnelle de 0,3%). La simplification à 3 lignes est effective depuis la loi de finances 2019.
Quels revenus sont concernés ?
| Type de revenu immobilier | Prélèvements sociaux ? | Taux |
|---|---|---|
| Revenus fonciers (location nue) | Oui | 17,2% |
| BIC meublé LMNP (micro-BIC ou réel) | Oui | 18,6% (LFSS 2026) |
| BIC meublé LMP | Cotisations SSI à la place | Variable |
| Plus-values immobilières | Oui | 17,2% (avec abattement pour durée) |
| Revenus de SCPI | Oui | 17,2% |
| SCI à l'IR | Oui (via les associés) | 17,2% |
| SCI à l'IS | Non sur les bénéfices IS (mais oui sur les dividendes distribués) | 18,6% sur dividendes (PFU 31,4%, LFSS 2026) |
Calcul des prélèvements sociaux : exemples concrets
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| Poste | Montant |
|---|---|
| Loyers bruts annuels | 12 000 EUR |
| Abattement micro-foncier (30%) | -3 600 EUR |
| Revenu foncier net imposable | 8 400 EUR |
| Impôt sur le revenu (TMI 30%) | 2 520 EUR |
| Prélèvements sociaux (17,2%) | 1 445 EUR |
| Imposition totale | 3 965 EUR |
| Taux d'imposition effectif sur les loyers bruts | 33,04% |
Cas 2 : Location nue au régime réel foncier
| Poste | Montant |
|---|---|
| Loyers bruts annuels | 12 000 EUR |
| Charges déductibles (intérêts, travaux, gestion) | -7 500 EUR |
| Revenu foncier net imposable | 4 500 EUR |
| Impôt sur le revenu (TMI 30%) | 1 350 EUR |
| Prélèvements sociaux (17,2%) | 774 EUR |
| Imposition totale | 2 124 EUR |
| Taux d'imposition effectif sur les loyers bruts | 17,70% |
Cas 3 : LMNP au réel avec amortissement
| Poste | Montant |
|---|---|
| Loyers annuels | 10 800 EUR |
| Charges déductibles (hors amortissement) | -5 800 EUR |
| Amortissement déduit | -5 000 EUR |
| Résultat BIC imposable | 0 EUR |
| Impôt sur le revenu | 0 EUR |
| Prélèvements sociaux | 0 EUR |
| Imposition totale | 0 EUR |
C'est l'un des grands avantages du LMNP au réel : quand le résultat est nul grâce à l'amortissement, aucun prélèvement social n'est dû non plus.
Cas 4 : comparatif par TMI
Impact des prélèvements sociaux selon la tranche marginale d'imposition, pour un revenu foncier net de 10 000 EUR :
| TMI | IR | PS (17,2%) | Total | Taux global | Part des PS dans le total |
|---|---|---|---|---|---|
| 0% | 0 EUR | 1 720 EUR | 1 720 EUR | 17,2% | 100% |
| 11% | 1 100 EUR | 1 720 EUR | 2 820 EUR | 28,2% | 61% |
| 30% | 3 000 EUR | 1 720 EUR | 4 720 EUR | 47,2% | 36% |
| 41% | 4 100 EUR | 1 720 EUR | 5 820 EUR | 58,2% | 30% |
| 45% | 4 500 EUR | 1 720 EUR | 6 220 EUR | 62,2% | 28% |
Constat : pour les investisseurs en TMI 0% ou 11%, les prélèvements sociaux représentent la majorité de l'impôt. C'est un point crucial à intégrer dans la simulation de rentabilité.
La déductibilité partielle de la CSG
Le principe
Une fraction de la CSG payée sur les revenus du patrimoine est déductible du revenu global de l'année suivante. Le taux de CSG déductible est de 6,80% (sur les 9,20% de CSG totale).
Calcul de la CSG déductible
| Poste | Montant |
|---|---|
| Revenu foncier net imposable | 10 000 EUR |
| CSG payée (9,2%) | 920 EUR |
| Dont CSG déductible (6,8%) | 680 EUR |
| CSG non déductible (2,4%) | 240 EUR |
| CRDS (0,5%) | 50 EUR (non déductible) |
| Prélèvement de solidarité (7,5%) | 750 EUR (non déductible) |
Impact réel de la déduction
La CSG déductible de 680 EUR vient réduire votre revenu global imposable l'année suivante :
| TMI | Économie d'IR grâce à la CSG déductible | Taux effectif PS après déduction |
|---|---|---|
| 11% | 680 x 11% = 75 EUR | 17,2% - 0,75% = 16,45% |
| 30% | 680 x 30% = 204 EUR | 17,2% - 2,04% = 15,16% |
| 41% | 680 x 41% = 279 EUR | 17,2% - 2,79% = 14,41% |
| 45% | 680 x 45% = 306 EUR | 17,2% - 3,06% = 14,14% |
Attention : la CSG déductible ne réduit pas directement les prélèvements sociaux. Elle réduit votre revenu global imposable, ce qui diminue votre impôt sur le revenu. L'effet est indirect mais réel.
Cas particulier : LMNP
En location meublée (BIC), la CSG déductible fonctionne de la même manière. Elle est déductible du revenu global (pas du BIC lui-même). Elle apparaît en case 6DE de la déclaration 2042.
Prélèvements sociaux et non-résidents
Le cas des résidents de l'UE/EEE/Suisse
Depuis l'arrêt de Ruyter (CJUE, 2015) et la loi de finances 2019, les résidents d'un État membre de l'UE, de l'EEE ou de la Suisse affiliés à un régime de sécurité sociale de leur pays ne sont plus redevables de la CSG et de la CRDS sur leurs revenus fonciers français.
En contrepartie, ils paient un prélèvement de solidarité au taux de 7,5% uniquement.
| Situation | Taux de prélèvements sociaux |
|---|---|
| Résident fiscal français | 17,2% |
| Résident UE/EEE/Suisse (affilié sécu locale) | 7,5% |
| Résident hors UE/EEE (ex : USA, UK post-Brexit) | 17,2% |
Exemple comparatif
Revenu foncier net de 15 000 EUR :
| Statut | IR (taux minimum 20%) | PS | Total | Économie vs résident FR |
|---|---|---|---|---|
| Résident France (TMI 30%) | 4 500 EUR | 2 580 EUR | 7 080 EUR | — |
| Résident Allemagne | 3 000 EUR (20%) | 1 125 EUR (7,5%) | 4 125 EUR | -2 955 EUR |
| Résident USA | 3 000 EUR (20%) | 2 580 EUR (17,2%) | 5 580 EUR | -1 500 EUR |
Comment bénéficier du taux réduit à 7,5% ?
- Justifier de votre affiliation à un régime de sécurité sociale d'un État UE/EEE/Suisse
- Produire une attestation de votre caisse d'assurance maladie (formulaire A1, S1 ou attestation équivalente)
- Cocher la case appropriée sur la déclaration 2042 (case 8SH pour l'exonération partielle)
- Déposer la déclaration auprès du SIP des non-résidents (Noisy-le-Grand)
Prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières
Le mécanisme
Les plus-values immobilières sont soumises aux prélèvements sociaux de 17,2% en plus de l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19%. Mais des abattements pour durée de détention s'appliquent :
| Durée de détention | Abattement IR (19%) | Abattement PS (17,2%) |
|---|---|---|
| 0 à 5 ans | 0% | 0% |
| 6ème année | 6% | 1,65% |
| 7ème à 21ème année | 6% par an | 1,65% par an |
| 22ème année | 4% (exonération totale IR) | 1,60% |
| 23ème à 30ème année | Exonéré | 9% par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonéré | Exonéré |
Exemple : plus-value après 15 ans de détention
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix de vente | 250 000 EUR |
| Prix d'acquisition (+ frais forfaitaires 7,5% + travaux 15%) | 183 750 EUR |
| Plus-value brute | 66 250 EUR |
| Abattement IR (6% x 10 années, de la 6ème à la 15ème) | -60% = 39 750 EUR |
| Plus-value nette IR | 26 500 EUR |
| IR (19%) | 5 035 EUR |
| Abattement PS (1,65% x 10 années) | -16,5% = 10 931 EUR |
| Plus-value nette PS | 55 319 EUR |
| PS (17,2%) | 9 515 EUR |
| Imposition totale sur la plus-value | 14 550 EUR |
La surtaxe sur les plus-values élevées
Une surtaxe s'applique lorsque la plus-value nette imposable (après abattement pour durée de détention) dépasse 50 000 EUR :
| Plus-value nette imposable | Taux de surtaxe |
|---|---|
| 50 001 à 60 000 EUR | 2% |
| 60 001 à 100 000 EUR | 2% |
| 100 001 à 110 000 EUR | 3% |
| 110 001 à 150 000 EUR | 3% |
| 150 001 à 160 000 EUR | 4% |
| 160 001 à 200 000 EUR | 4% |
| 200 001 à 210 000 EUR | 5% |
| 210 001 à 250 000 EUR | 5% |
| Au-delà de 250 000 EUR | 6% |
Stratégies d'optimisation des prélèvements sociaux
1. Le LMNP au réel pour annuler la base imposable
La stratégie la plus efficace : avec l'amortissement du bien et du mobilier au régime réel simplifié, le résultat BIC peut être ramené à zéro, éliminant à la fois l'IR et les prélèvements sociaux.
| Stratégie | Revenu imposable | IR | PS | Total |
|---|---|---|---|---|
| Location nue micro-foncier (12 000 EUR loyers) | 8 400 EUR | 2 520 EUR | 1 445 EUR | 3 965 EUR |
| Location nue réel foncier | 4 500 EUR | 1 350 EUR | 774 EUR | 2 124 EUR |
| LMNP micro-BIC | 6 000 EUR | 1 800 EUR | 1 032 EUR | 2 832 EUR |
| LMNP réel (avec amortissement) | 0 EUR | 0 EUR | 0 EUR | 0 EUR |
2. Le déficit foncier pour compenser
En location nue au régime réel, le déficit foncier (hors intérêts d'emprunt) est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 EUR/an. Ce déficit réduit la base IR mais pas les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers (les PS sont calculés sur le revenu foncier net, avant imputation sur le revenu global).
Cependant, si le revenu foncier net est négatif (grâce aux charges déductibles), les prélèvements sociaux sont nuls cette année-là pour les revenus fonciers.
3. La SCI à l'IS pour transformer la nature du revenu
En SCI à l'IS, les bénéfices sont soumis à l'impôt sur les sociétés (15% jusqu'à 42 500 EUR, 25% au-delà) et non aux prélèvements sociaux. Les PS ne s'appliquent que si les bénéfices sont distribués sous forme de dividendes (flat tax de 31,4% = 12,8% IR + 18,6% PS — LFSS 2026).
| Structure | Imposition des bénéfices | PS sur les bénéfices |
|---|---|---|
| Location directe (IR) | TMI + 17,2% PS | Oui (systématique) |
| SCI à l'IS (sans distribution) | 15% ou 25% IS | Non |
| SCI à l'IS (avec distribution) | IS + flat tax 31,4% sur dividendes | Oui (18,6% sur dividendes, LFSS 2026) |
4. Investir via une résidence fiscale UE/EEE
Pour les investisseurs qui résident dans un pays de l'UE, le taux de PS est réduit à 7,5% au lieu de 17,2%. L'économie est considérable :
| Revenu foncier net | PS à 17,2% | PS à 7,5% | Économie annuelle |
|---|---|---|---|
| 10 000 EUR | 1 720 EUR | 750 EUR | 970 EUR |
| 20 000 EUR | 3 440 EUR | 1 500 EUR | 1 940 EUR |
| 50 000 EUR | 8 600 EUR | 3 750 EUR | 4 850 EUR |
5. Reporter la plus-value au-delà de 30 ans
En conservant un bien plus de 30 ans, la plus-value est totalement exonérée d'IR (après 22 ans) et de PS (après 30 ans). C'est la stratégie patrimoniale par excellence pour les biens destinés à la transmission.
Déclaration et paiement des prélèvements sociaux
Pour les revenus fonciers et BIC
Les prélèvements sociaux sont calculés automatiquement par l'administration fiscale à partir de votre déclaration de revenus. Ils apparaissent sur votre avis d'imposition et sont prélevés en même temps que l'impôt sur le revenu.
Depuis le prélèvement à la source, les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers sont intégrés dans les acomptes mensuels ou trimestriels versés à l'administration.
Calendrier
| Événement | Date |
|---|---|
| Acomptes de PS (avec le prélèvement à la source) | Mensuel ou trimestriel |
| Déclaration des revenus (2042 + 2044/2031) | Avril-Juin |
| Régularisation sur l'avis d'imposition | Août-Septembre |
| CSG déductible reportée en case 6DE | Année N+1 |
La déclaration de la CSG déductible
La CSG déductible (6,8%) doit être reportée en case 6DE de la déclaration 2042 de l'année suivante. Cette case est souvent pré-remplie par l'administration, mais vérifiez systématiquement le montant.
FAQ : CSG-CRDS et revenus immobiliers
Les prélèvements sociaux s'appliquent-ils aux revenus fonciers même si je suis non imposable à l'IR ?
Oui, les prélèvements sociaux de 17,2% s'appliquent indépendamment de votre situation vis-à-vis de l'IR. Un foyer non imposable à l'IR paiera quand même 17,2% de PS sur ses revenus fonciers positifs.
Puis-je déduire la CSG de mes revenus BIC en LMNP ?
La CSG déductible (6,8%) se déduit du revenu global, pas spécifiquement des BIC. Elle vient en déduction sur votre déclaration 2042 (case 6DE), ce qui réduit votre revenu global imposable et donc votre IR total.
Les prélèvements sociaux s'appliquent-ils en SCI à l'IR ?
Oui, en SCI à l'IR, les résultats de la SCI sont transparents fiscalement. Chaque associé est imposé sur sa quote-part du résultat foncier, tant à l'IR qu'aux prélèvements sociaux de 17,2%.
La CSG va-t-elle augmenter ?
Le taux global de 17,2% est stable depuis 2018. Cependant, des discussions récurrentes existent sur une possible hausse, notamment pour financer le système de retraites ou la dépendance. Il n'y a pas de hausse programmée pour 2026, mais c'est un risque à surveiller sur le long terme.
Les prélèvements sociaux sont-ils pris en compte dans le taux de prélèvement à la source ?
Oui, les acomptes de prélèvement à la source pour les revenus fonciers intègrent à la fois l'IR et les PS. Le taux qui vous est appliqué en est le reflet. Si vos revenus fonciers varient significativement d'une année sur l'autre, pensez à moduler vos acomptes pour éviter un excédent ou un déficit de trésorerie.
Les non-résidents britanniques (post-Brexit) paient-ils 17,2% ou 7,5% ?
Depuis le Brexit (1er janvier 2021), les résidents britanniques ne bénéficient plus du taux réduit de 7,5%. Ils sont soumis au taux plein de 17,2%, sauf s'ils sont affiliés à un régime de sécurité sociale d'un État UE/EEE/Suisse par ailleurs.
Conclusion
Les prélèvements sociaux de 17,2% constituent une composante majeure de la fiscalité immobilière, souvent sous-estimée par les investisseurs débutants. Avec un taux global d'imposition qui peut atteindre 62,2% (TMI 45% + PS 17,2%) sur les revenus fonciers, l'optimisation de cette charge est essentielle.
Les points clés à retenir :
- Le taux global est de 17,2%, composé de la CSG (9,2%), de la CRDS (0,5%) et du prélèvement de solidarité (7,5%)
- La CSG est partiellement déductible à hauteur de 6,8% du revenu imposable (case 6DE)
- Le LMNP au réel est la stratégie la plus efficace pour annuler à la fois l'IR et les PS
- Les résidents UE/EEE/Suisse bénéficient d'un taux réduit à 7,5%
- La plus-value immobilière est exonérée de PS après 30 ans de détention
- La SCI à l'IS permet d'éviter les PS sur les bénéfices non distribués
Pour aller plus loin :