Rendement locatif à Saint-Louis en 2026 : brut, net et net-net
Le rendement locatif à Saint-Louis atteint 6.6% brut en 2026, soit environ 4.6% net après charges et 3.6% net-net après fiscalité (estimations grossières : brut × 70 % et × 55 %, à préciser avec une analyse complète). Avec un prix moyen de 2,305€/m² et des loyers à 12.7€/m², Saint-Louis affiche une tension locative de 65/100. La ville compte 53,744 habitants en La Réunion.
Cette page se concentre sur la rentabilité : calcul du rendement brut, net et net-net à Saint-Louis. Pour la décision « où et pourquoi investir », consultez le guide investir à Saint-Louis.
Prix au m² par type de bien à Saint-Louis
Le prix médian global masque l'écart appartement / maison. Médianes des ventes enregistrées (DVF, Etalab).
Ventes réelles à Saint-Louis (2021–2025)
1 058 ventes de logements ont été enregistrées à Saint-Louis entre janvier 2021 et décembre 2025.
Les maisons représentent 89 % de ces ventes.
Le prix médian des maisons a augmenté de 19,1 % entre 2021 et 2025 (2 161 → 2 574 €/m²).
Parmi les appartements vendus, les T3 sont les plus nombreux (46 %).
| Année | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| 2021 | 1 595 €/m²25 ventes | 2 161 €/m²214 ventes |
| 2022 | 1 946 €/m²27 ventes | 2 158 €/m²206 ventes |
| 2023 | 2 281 €/m²27 ventes | 2 411 €/m²175 ventes |
| 2024 | —16 ventes | 2 258 €/m²163 ventes |
| 2025 | 1 921 €/m²20 ventes | 2 574 €/m²185 ventes |
Source : DVF (Etalab, geo-dvf), ventes du 07/01/2021 au 31/12/2025. Ventes de marché seulement (hors VEFA, adjudications, échanges), prix aberrants exclus. Médiane publiée à partir de 20 ventes dans l'année, évolution à partir de 30 ventes dans chacune des deux années comparées, sur années civiles complètes ; « — » sinon.
Comment calculer le rendement locatif à Saint-Louis ?
Le rendement locatif à Saint-Louis se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d'achat du bien. Voici les trois niveaux de calcul :
Sources : prix basés sur les transactions DVF, loyers estimés à partir des annonces et de l'Observatoire des loyers.
Exemples de rendement à Saint-Louis
Studio de 25m²
T2 de 40m²
* Cashflow estimé avant charges (taxe foncière, assurance PNO, vacance locative, frais de gestion). Mensualité de crédit simulée à 0,5% du prix d'achat. Utilisez notre outil pour un calcul précis.
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Saint-Louis vs autres villes : comparatif rendement
| Ville | Rdt brut | Prix/m² | Loyer/m² | Tension |
|---|---|---|---|---|
| Saint-Louis | 6.6% | 2 305€ | 12.7€ | 65/100 |
| Denain | 12.4% | 899€ | 9.3€ | 25/100 |
| Grigny | 12.3% | 1 333€ | 13.7€ | 50/100 |
| Maubeuge | 11.3% | 1 017€ | 9.6€ | 30/100 |
| Montluçon | 11.3% | 829€ | 7.8€ | 15/100 |
| Saint-Quentin | 10.5% | 1 107€ | 9.7€ | 25/100 |
Optimiser son rendement locatif à Saint-Louis
- 1.Location meublée (LMNP) : majorez le loyer de 10 à 20% par rapport au nu. Rendement potentiel : ~7.6%.
- 2.Colocation : divisez un grand appartement en chambres. Rendement potentiel : ~9.2%.
- 3.Négociation : à Saint-Louis, une décote de 10% sur le prix augmente le rendement de ~0.7 points.
- 4.Quartiers émergents : ciblez les quartiers en développement pour des prix d'entrée plus bas.
Questions fréquentes : rendement locatif à Saint-Louis
Réponses aux questions les plus recherchées
Quel est le rendement locatif moyen à Saint-Louis ?
Le rendement locatif brut moyen à Saint-Louis est de 6.6%, soit environ 4.6% net de charges (estimation grossière). Ce rendement est calculé sur la base d'un prix moyen de 2 305€/m² et d'un loyer moyen de 12.7€/m²/mois. C'est l'un des meilleurs rendements parmi les villes françaises.
Comment calculer le rendement locatif à Saint-Louis ?
Le rendement brut se calcule ainsi : (loyer annuel / prix d'achat) × 100. Exemple à Saint-Louis : un T2 de 25m² acheté 57 625€, loué 318€/mois = 3 816€/an → rendement brut de 6.6%. Pour le rendement net, déduisez charges, taxe foncière, assurance (~30% du brut). Utilisez notre simulateur pour un calcul précis en 30 secondes.
Est-ce un bon moment pour investir à Saint-Louis en 2026 ?
Le marché à Saint-Louis est en hausse (+1.2% sur 1 an), ce qui peut réduire le rendement futur mais offre un potentiel de plus-value. La tension locative de 65/100 indique une demande locative solide.
Rendement locatif Saint-Louis : brut ou net, lequel regarder ?
Le rendement brut (6.6% à Saint-Louis) donne une première indication, mais le rendement net (~4.6%) reflète la réalité. Le net déduit : taxe foncière, charges de copropriété, assurance PNO, vacance locative, frais de gestion. Pour aller plus loin, le rendement net-net intègre aussi la fiscalité (IR, prélèvements sociaux). En LMNP au réel, l'amortissement peut réduire l'impôt à zéro les premières années, augmentant le rendement effectif.