Fiscalité immobilière : le guide complet
Revenus fonciers, micro-foncier, régime réel, prélèvements sociaux, plus-values et IFI : maîtrisez tous les aspects de la fiscalité immobilière pour optimiser votre investissement locatif.
Simulez votre fiscalité immobilière
Comparez micro-foncier et régime réel, estimez vos impôts et optimisez votre stratégie fiscale en quelques clics.
Simuler ma fiscalité →Les revenus fonciers : comment sont-ils imposés ?
Les revenus issus de la location nue (non meublée) sont classés dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont soumis à l'impôt sur le revenu selon votre tranche marginale d'imposition (TMI) ET aux prélèvements sociaux de 17,2%.
Deux régimes s'offrent à vous : le micro-foncier (simplifié) ou le régime réel (optimisé).
Le régime micro-foncier
Le micro-foncier est le régime par défaut si vos revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000 €/an. Il applique un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers perçus, conformément à l'article 32 du Code Général des Impôts.
Conditions d'éligibilité
- Revenus fonciers bruts < 15 000 €/an (hors charges)
- Vous ne détenez pas de parts de SCPI ou SCI soumises au régime réel
- Le bien ne bénéficie pas d'un dispositif de défiscalisation (Pinel, Denormandie...)
Calcul de l'impôt en micro-foncier
Exemple micro-foncier
Loyers annuels bruts : 12 000 €
Abattement 30% : -3 600 €
Base imposable : 8 400 €
Impôt sur le revenu (TMI 30%) : 8 400 x 30% = 2 520 €
Prélèvements sociaux : 8 400 x 17,2% = 1 445 €
Total impôts : 3 965 € (soit 33% des loyers)
Le micro-foncier est simple mais rarement optimal. Dès que vous avez des charges supérieures à 30% des loyers (crédit, travaux, taxe foncière...), le régime réel est plus avantageux.
Le régime réel des revenus fonciers
Le régime réel permet de déduire l'ensemble des charges réelles supportées pour le bien loué. Il est obligatoire au-delà de 15 000 € de revenus fonciers annuels, et optionnel en dessous (option irrévocable pour 3 ans).
Charges déductibles en régime réel
- Intérêts d'emprunt et frais de dossier bancaire
- Assurance emprunteur et assurance PNO
- Taxe foncière (hors ordures ménagères)
- Charges de copropriété déductibles
- Travaux d'entretien et de réparation
- Travaux d'amélioration (hors agrandissement et construction)
- Frais de gestion : 20 €/an forfaitaires + honoraires d'agence
- Primes d'assurance (loyers impayés, vacance locative...)
- Frais de procédure en cas de litige
Calcul de l'impôt en régime réel
Exemple régime réel
Loyers annuels bruts : 12 000 €
- Intérêts d'emprunt : -3 200 €
- Assurance emprunteur : -450 €
- Taxe foncière : -1 200 €
- Charges copropriété : -600 €
- Assurance PNO : -200 €
- Frais de gestion : -20 €
- Travaux d'entretien : -2 000 €
Revenu foncier net : 12 000 - 7 670 = 4 330 €
Impôt sur le revenu (TMI 30%) : 4 330 x 30% = 1 299 €
Prélèvements sociaux : 4 330 x 17,2% = 745 €
Total impôts : 2 044 € (vs 3 965 € en micro-foncier)
Micro-foncier vs régime réel : comparatif
| Critère | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Seuil | < 15 000 €/an | Sans limite |
| Abattement / déductions | 30% forfaitaire | Charges réelles |
| Déficit foncier possible | Non | Oui (jusqu'à 10 700 €) |
| Simplicité | Très simple | Comptabilité requise |
| Engagement | Aucun | 3 ans minimum |
| Idéal si | Bien sans crédit, peu de charges | Crédit en cours, travaux, charges élevées |
Les prélèvements sociaux (17,2%)
En plus de l'impôt sur le revenu, vos revenus fonciers sont soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2%. Ce taux est fixe, quelle que soit votre tranche d'imposition.
Décomposition des prélèvements sociaux
| Prélèvement | Taux |
|---|---|
| CSG (Contribution Sociale Généralisée) | 9,2% |
| CRDS (Contribution au Remboursement de la Dette Sociale) | 0,5% |
| Prélèvement de solidarité | 7,5% |
| Total | 17,2% |
Bon à savoir
Une partie de la CSG (6,8%) est déductible de votre revenu imposable l'année suivante en régime réel. Sur une TMI de 30%, cela représente une économie supplémentaire de 2% environ.
Taux d'imposition global selon la TMI
Le taux réel d'imposition de vos revenus fonciers combine votre TMI et les prélèvements sociaux. Voici le barème de l'impôt sur le revenu applicable aux revenus 2025 (déclaration 2026) selon l'administration fiscale :
| Tranche de revenu (par part) | TMI | + PS 17,2% | Taux global |
|---|---|---|---|
| Jusqu'à 11 497 € | 0% | 17,2% | 17,2% |
| 11 498 € à 29 315 € | 11% | 17,2% | 28,2% |
| 29 316 € à 83 823 € | 30% | 17,2% | 47,2% |
| 83 824 € à 180 294 € | 41% | 17,2% | 58,2% |
| Au-delà de 180 294 € | 45% | 17,2% | 62,2% |
A partir de la tranche à 30%, la fiscalité des revenus fonciers devient très lourde (47,2%). C'est souvent à ce stade qu'il faut envisager le régime réel, le déficit foncier, ou une structure en société (SCI à l'IS).
La plus-value immobilière
Lorsque vous revendez un bien locatif, la plus-value (différence entre prix de vente et prix d'acquisition) est imposée. Le régime est défini par les articles 150 U et suivants du CGI.
Calcul de la plus-value
- Prix de vente diminué des frais de cession (diagnostics, commission agence...)
- Prix d'acquisition majoré des frais d'acquisition (7,5% forfaitaire ou frais réels) et des travaux (15% forfaitaire après 5 ans de détention ou montant réel justifié)
Abattements pour durée de détention
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0% | 0% |
| De 6 à 21 ans | 6% par an | 1,65% par an |
| 22e année | 4% | 1,60% |
| Au-delà de 22 ans | Exonéré (100%) | 9% par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonéré | Exonéré (100%) |
Taux d'imposition de la plus-value
- Impôt sur le revenu : taux forfaitaire de 19%
- Prélèvements sociaux : 17,2%
- Surtaxe : de 2% à 6% pour les plus-values > 50 000 € (après abattements)
Exemple de plus-value
Achat en 2015 : 150 000 € / Vente en 2026 : 200 000 € (11 ans de détention)
Plus-value brute : 200 000 - 150 000 - 11 250 (frais 7,5%) - 22 500 (travaux 15%) = 16 250 €
Abattement IR (5 ans x 6%) : 30% → PV imposable IR : 11 375 €
Abattement PS (5 ans x 1,65%) : 8,25% → PV imposable PS : 14 909 €
Impôt : 11 375 x 19% = 2 161 €
PS : 14 909 x 17,2% = 2 564 €
Total : 4 725 € d'imposition sur la plus-value
L'IFI : Impôt sur la Fortune Immobilière
L'IFI remplace l'ISF depuis 2018 et ne concerne que le patrimoine immobilier net. Il s'applique si votre patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 € au 1er janvier, conformément aux dispositions de l'administration fiscale.
Barème de l'IFI 2026
| Fraction de patrimoine net taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0% |
| 800 001 € à 1 300 000 € | 0,50% |
| 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,70% |
| 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1,00% |
| 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25% |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50% |
Ce qui est pris en compte pour l'IFI
- Résidence principale (avec abattement de 30%)
- Biens locatifs, résidences secondaires
- Parts de SCI, SCPI, OPCI
- Biens détenus en usufruit (pour leur valeur en pleine propriété)
Ce qui est déductible de l'IFI
- Emprunts immobiliers (capital restant dû)
- Travaux non encore réalisés mais engagés
- Dettes liées à l'acquisition ou l'entretien des biens
Stratégie anti-IFI
Les emprunts immobiliers réduisent directement votre base IFI. Un investissement locatif financé par crédit peut ainsi vous permettre d'acquérir un patrimoine tout en réduisant votre assiette d'IFI. Certains investisseurs privilégient également la nue-propriété pour sortir temporairement un bien de l'assiette IFI.
Location nue vs meublée : comparatif fiscal complet
C'est LA question que tout investisseur doit se poser. Le choix entre location nue (revenus fonciers) et meublée (BIC/LMNP) change radicalement la donne fiscale :
| Critère | Nue (foncier) | Meublée (BIC/LMNP) |
|---|---|---|
| Régime simplifié | Micro-foncier (30% abattement) | Micro-BIC (50% abattement) |
| Amortissement du bien | Non | Oui (réel) |
| Déficit imputable sur revenus globaux | Oui (10 700 €) | Non (BIC non pro) |
| Résultat fiscal typique (avec crédit) | Faible à modéré | Souvent 0 € (amortissement) |
| Durée du bail | 3 ans minimum | 1 an (9 mois étudiant) |
| Loyer moyen | Référence marché | +15 à 30% (meubles inclus) |
Verdict des pros
Pour un investisseur à TMI 30%+, le LMNP réel est presque toujours plus avantageux fiscalement grâce à l'amortissement. Exception : si vous planifiez de gros travaux de rénovation, le déficit foncier en location nue peut être plus intéressant les premières années (10 700-21 400 € imputables sur le revenu global). Stratégie avancée : faire 3 ans de déficit foncier en nu, puis basculer en meublé LMNP.
Les dispositifs de défiscalisation : panorama complet
| Dispositif | Type | Avantage fiscal | Engagement | Plafond niches |
|---|---|---|---|---|
| Pinel (fin 2024) | Neuf | 9-14% du prix sur 6-12 ans | 6, 9 ou 12 ans | Oui |
| Denormandie | Ancien + travaux | 12-21% (comme ancien Pinel) | 6, 9 ou 12 ans | Oui |
| Malraux | Ancien protégé | 22-30% des travaux | 9 ans | Non |
| Monuments Historiques | MH / ISMH | 100% des travaux déductibles | 15 ans | Non |
| Loc'Avantages | Ancien | 15-65% de réduction d'impôt | 6 ans min. | Oui |
| Déficit foncier | Ancien + travaux | 10 700-21 400 €/an sur revenu global | 3 ans | Non |
| LMNP réel | Meublé | Amortissement (impôt ≈ 0 €) | Aucun | Non |
Le prélèvement à la source (PAS) pour les revenus fonciers
Depuis 2019, les revenus fonciers sont soumis au prélèvement à la source sous forme d'acomptes mensuels ou trimestriels prélevés directement sur votre compte bancaire par l'administration fiscale.
- L'acompte est calculé sur la base des revenus fonciers de l'année N-2 (puis N-1 après la déclaration)
- Vous pouvez moduler l'acompte à la hausse ou à la baisse sur impots.gouv.fr si vos revenus fonciers varient (travaux importants, vacance...)
- En cas de déficit foncier, vous pouvez demander la suspension des acomptes
- La régularisation se fait en septembre N+1 après la déclaration définitive
Piège fréquent du PAS
Lors de votre premier investissement locatif, aucun acompte n'est prélevé la première année (pas de référence antérieure). Résultat : un rattrapage brutal en septembre de l'année suivante. Anticipez en provisionnant 30-50% de vos loyers nets.
La SCI à l'IS : fiscalité détaillée
La SCI soumise à l'impôt sur les sociétés a un traitement fiscal radicalement différent :
- IS à 15% sur les 42 500 premiers euros de bénéfice, puis 25% au-delà
- Amortissement du bien possible (comme en LMNP), réduisant fortement le bénéfice imposable
- Les bénéfices non distribués restent dans la société sans IR ni PS supplémentaires
- Si distribution aux associés : flat tax de 30% (12,8% IR + 17,2% PS) ou barème progressif sur option
Double taxation en cascade
Si vous distribuez les bénéfices : d'abord IS (15-25%), puis flat tax (30%) sur le dividende. Exemple : sur 10 000 € de bénéfice, IS = 1 500 €, puis flat tax sur 8 500 € = 2 550 €. Total : 4 050 € soit 40,5% d'imposition effective. A comparer avec 47,2% en nom propre (TMI 30% + PS). L'avantage SCI IS n'est réel que si vous capitalisez sans distribuer.
Stratégie fiscale sur 30 ans : approche lifecycle
Phase 1 : Acquisition + travaux (années 0-3)
Déficit foncier en location nue si gros travaux. Imputation de 10 700-21 400 €/an sur le revenu global. Maximum de déduction fiscale.
Phase 2 : Exploitation optimisée (années 3-20)
Basculement en LMNP meublé (après les 3 ans d'obligation de location nue). Amortissement + charges = impôt quasi nul. Le locataire rembourse le crédit.
Phase 3 : Optimisation pré-cession (années 20-25)
Attendre les 22 ans pour l'exonération d'IR sur la plus-value. Préparer la transmission (donation de nue-propriété si SCI). Rembourser le crédit si ce n'est pas déjà fait.
Phase 4 : Cession ou transmission (année 30+)
Exonération totale (IR + PS) après 30 ans. Ou transmission via SCI avec décote et démembrement pour minimiser les droits de succession.
Optimiser sa fiscalité immobilière
Plusieurs leviers permettent de réduire l'impôt sur vos revenus locatifs :
1. Choisir le bon régime fiscal
Comparez systématiquement micro-foncier et régime réel. En règle générale, si vous avez un crédit immobilier en cours, le régime réel est presque toujours plus avantageux grâce à la déduction des intérêts d'emprunt.
2. Exploiter le déficit foncier
En régime réel, si vos charges dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier imputable sur votre revenu global jusqu'à 10 700 €/an. C'est un levier puissant, notamment lors de travaux de rénovation.
Consultez notre guide dédié au déficit foncier →
3. Passer en meublé (LMNP)
La location meublée permet de bénéficier du régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) avec l'avantage majeur de l'amortissement du bien, qui n'existe pas en location nue.
Consultez notre guide complet LMNP →
4. Investir via une SCI à l'IS
La SCI à l'impôt sur les sociétés permet de n'être imposé qu'à 15% jusqu'à 42 500 € de bénéfice (puis 25% au-delà). Les bénéfices non distribués ne sont pas soumis à l'IR ni aux prélèvements sociaux. En revanche, les plus-values à la revente sont calculées sur la valeur comptable (après amortissements), ce qui peut générer une forte imposition à la sortie.
Consultez notre comparatif SCI vs nom propre →
Calendrier fiscal de l'investisseur immobilier
| Période | Obligation |
|---|---|
| Janvier | Déclaration IFI (si concerné) - évaluation du patrimoine au 1er janvier |
| Avril - Juin | Déclaration des revenus fonciers (formulaire 2044 ou 2044 SPE) avec la déclaration de revenus |
| Septembre | Réception de l'avis d'imposition - vérification et régularisation du prélèvement à la source |
| Octobre | Réception de la taxe foncière - paiement avant le 15 octobre (ou 20 octobre en ligne) |
Ressources officielles
- Impots.gouv.fr - Revenus fonciers - Guide officiel de l'administration fiscale
- Service-public.fr - Déclaration des revenus fonciers - Formulaires et démarches
- BOFIP - Revenus fonciers - Bulletin Officiel des Finances Publiques
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre micro-foncier et régime réel ?
Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus locatifs bruts (accessible si revenus fonciers < 15 000€/an). Le régime réel permet de déduire les charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, assurance...) et peut créer un déficit foncier. Le régime réel est souvent plus avantageux si vos charges dépassent 30% des loyers.
Quel est le taux des prélèvements sociaux sur les revenus fonciers ?
Les prélèvements sociaux s'élèvent à 17,2% et s'appliquent en plus de l'impôt sur le revenu. Ils se décomposent en CSG (9,2%), CRDS (0,5%), prélèvement de solidarité (7,5%). Une partie de la CSG (6,8%) est déductible du revenu imposable l'année suivante en régime réel.
Comment est calculée la plus-value immobilière ?
La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition (majoré des frais d'acquisition forfaitaires de 7,5% et des travaux forfaitaires de 15% après 5 ans de détention). Elle bénéficie d'abattements progressifs : exonération totale d'impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Suis-je soumis à l'IFI en tant qu'investisseur immobilier ?
L'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) s'applique si la valeur nette de votre patrimoine immobilier dépasse 1 300 000€ au 1er janvier. Les dettes déductibles (emprunts immobiliers) viennent réduire la base taxable. Le barème est progressif de 0,5% à 1,5%.
Peut-on cumuler plusieurs régimes fiscaux immobiliers ?
Oui, vous pouvez par exemple avoir un bien en location nue (revenus fonciers) et un bien en meublé (BIC/LMNP). Chaque bien est imposé selon son régime propre. En revanche, pour la location nue, le choix entre micro-foncier et réel s'applique à l'ensemble de vos revenus fonciers.
Optimisez votre fiscalité immobilière
Comparez les régimes fiscaux et estimez vos impôts sur vos revenus locatifs avec notre simulateur.
Simuler ma fiscalité