Amortissement LMNP : calcul, tableau par composant et exemple chiffré
L'amortissement est le levier fiscal n°1 du LMNP au régime réel. Il permet de déduire chaque année une fraction du prix de votre bien, de vos meubles et de vos travaux — sans sortie de trésorerie. Résultat : 0 € d'impôt les premières années.
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Simulateur LMNP gratuit →Qu'est-ce que l'amortissement en LMNP ?
L'amortissement comptable consiste à répartir le coût d'un actif sur sa durée d'utilisation estimée. Chaque année, une fraction de ce coût vient en déduction de vos revenus locatifs BIC, réduisant votre base imposable.
Contrairement à la location nue (revenus fonciers), le statut LMNP au régime réel permet d'amortir le bien immobilier lui-même. Sur un appartement à 200 000 €, cela représente 5 000 à 7 000 € de déduction annuelle pendant 25 à 50 ans.
Condition préalable : le régime réel
L'amortissement n'est possible qu'au régime réel (simplifié ou normal). En micro-BIC, vous avez un abattement forfaitaire de 50 % mais aucune possibilité d'amortir. Le régime réel est quasi toujours plus avantageux dès que vous avez un crédit en cours.
La formule de calcul
Amortissement annuel = Valeur amortissable ÷ Durée (en années)
Appliquée à chaque composant séparément (méthode par composants)
Décomposition par composants : le tableau complet
Le bien immobilier n'est pas amorti en bloc. Il est décomposé en composants, chacun avec sa valeur relative et sa durée propre. Voici le tableau standard utilisé par les experts-comptables :
| Composant | % de la valeur | Durée | Taux annuel |
|---|---|---|---|
| Gros œuvre / structure | 40 % | 50 ans | 0,80 % |
| Toiture | 5 % | 25 ans | 0,20 % |
| Façade / étanchéité | 10 % | 30 ans | 0,33 % |
| Installations électriques | 5 % | 25 ans | 0,20 % |
| Plomberie / sanitaires | 5 % | 25 ans | 0,20 % |
| Agencements intérieurs | 20 % | 15 ans | 1,33 % |
| Terrain (NON amortissable) | 15 % | — | 0 % |
Le terrain représente 10 à 20 % du prix selon la localisation (15 % en moyenne, jusqu'à 20 % en centre-ville).
Amortissement des meubles et équipements
| Élément | Durée | Taux annuel |
|---|---|---|
| Literie (lit, matelas, sommier) | 6 ans | 16,7 % |
| Électroménager (four, frigo, lave-linge) | 5 ans | 20 % |
| Mobilier (table, chaises, rangements) | 10 ans | 10 % |
| Décoration, vaisselle, linge | 5 ans | 20 % |
Les meubles de moins de 500 € TTC peuvent être passés directement en charges l'année d'achat.
Amortissement des travaux
Les travaux de rénovation et d'amélioration sont aussi amortissables :
- Travaux d'amélioration (salle de bain, cuisine) : 10 à 15 ans
- Travaux de gros entretien (toiture, façade) : 15 à 25 ans
- Travaux d'agrandissement : même durée que le composant principal
Les travaux d'entretien courant (peinture, remplacement robinet) sont déduits en charges l'année de réalisation, pas amortis.
Exemple chiffré complet : T2 à 200 000 €
Prenons un T2 acheté 200 000 € avec 8 000 € de meubles, loué 850 €/mois en LMNP réel.
Calcul de l'amortissement annuel du bien
Prix d'achat : 200 000 €
Terrain (15 %) : -30 000 € (non amortissable)
Valeur amortissable du bâti : 170 000 €
| Composant | Valeur | Durée | Amort./an |
|---|---|---|---|
| Gros œuvre (40 %) | 80 000 € | 50 ans | 1 600 € |
| Toiture (5 %) | 10 000 € | 25 ans | 400 € |
| Façade (10 %) | 20 000 € | 30 ans | 667 € |
| Électricité (5 %) | 10 000 € | 25 ans | 400 € |
| Plomberie (5 %) | 10 000 € | 25 ans | 400 € |
| Agencements (20 %) | 40 000 € | 15 ans | 2 667 € |
| Total amortissement bien /an | 6 134 € | ||
Amortissement des meubles (8 000 €)
Durée moyenne : 7 ans → 1 143 €/an
Total amortissement annuel (bien + meubles) : 6 134 + 1 143 = 7 277 €/an
Résultat fiscal année 1
Loyers annuels : 10 200 € (850 € × 12)
- Intérêts emprunt : -3 500 €
- Taxe foncière : -900 €
- Charges copro : -600 €
- Assurances (PNO + emprunteur) : -500 €
- Comptable + CGA : -500 €
= Résultat avant amortissement : 4 200 €
- Amortissement : -7 277 €
Résultat fiscal : 0 € (amortissement plafonné au résultat)
Excédent reporté : 3 077 € (stock d'amortissements différés)
Impôt à payer : 0 €
La règle d'or : l'amortissement ne crée pas de déficit
Si l'amortissement dépasse le résultat (loyers - charges), l'excédent n'est pas perdu : il est reporté indéfiniment sur les exercices suivants. C'est un stock d'amortissements en réserve qui vous protège pendant des décennies. En revanche, seules les charges réelles (intérêts, travaux d'entretien) peuvent créer un déficit BIC imputable.
Projection sur 10 ans
| Année | Loyers | Charges | Amort. | Résultat fiscal | Impôt (TMI 30%) | Impôt micro-BIC |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 10 200 € | 6 000 € | 7 277 € | 0 € | 0 € | 2 410 € |
| 2 | 10 404 € | 5 700 € | 7 277 € | 0 € | 0 € | 2 455 € |
| 3 | 10 612 € | 5 400 € | 7 277 € | 0 € | 0 € | 2 505 € |
| 5 | 11 041 € | 4 800 € | 6 134 € | 107 € | 51 € | 2 606 € |
| 7 | 11 487 € | 4 200 € | 6 134 € | 1 153 € | 544 € | 2 711 € |
| 10 | 12 168 € | 3 500 € | 6 134 € | 2 534 € | 1 196 € | 2 872 € |
Hypothèses : bien 200 000 €, meubles 8 000 €, crédit 20 ans à 3,5 %, IRL +2 %/an, TMI 30 %. L'amortissement meubles se termine année 7.
Économie cumulée sur 10 ans
En régime réel avec amortissement : ~1 791 € d'impôt sur 10 ans
En micro-BIC : ~25 559 € d'impôt sur 10 ans
Économie : environ 23 700 € sur 10 ans
Et à la revente ? L'amortissement est-il repris ?
C'est la question que tous les investisseurs se posent. En LMNP, la plus-value est calculée selon le régime des plus-values privées : la base est le prix d'acquisition réel, pas la valeur nette comptable (prix - amortissements). Les amortissements ne sont donc pas réintégrés.
C'est un avantage considérable par rapport à la SCI à l'IS où la plus-value est calculée sur la VNC.
Réforme en discussion (PLF 2025-2026)
Le législateur envisage de réintégrer les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value. En mars 2026, la mesure n'est pas définitivement adoptée. Surveillez la loi de finances en cours. Notre simulateur de plus-value intègre ces deux scénarios.
Les 5 erreurs à éviter
- Amortir le terrain — Le terrain n'est jamais amortissable. Oublier de le retirer (15-20 % du prix) déclenche un redressement fiscal.
- Ne pas décomposer par composants — Amortir l'ensemble du bien sur une seule durée n'est pas conforme et sous-optimal.
- Croire que l'amortissement crée du déficit — Il est plafonné au résultat avant amortissement. L'excédent est reporté, pas perdu.
- Oublier d'amortir les meubles — Les meubles s'amortissent sur 5 à 10 ans et représentent 1 000 à 2 000 €/an de déduction supplémentaire.
- Rester en micro-BIC par défaut — Le micro-BIC est rarement optimal dès que vous avez un crédit. Faites le calcul ou utilisez notre simulateur LMNP.
FAQ
Comment calculer l'amortissement LMNP ?
L'amortissement LMNP se calcule en décomposant le bien par composants (gros œuvre, toiture, façade, électricité, agencements…). Chaque composant a un pourcentage de la valeur et une durée d'amortissement propre. Formule : Amortissement annuel = Valeur du composant / Durée en années. Le terrain (10 à 20 % du prix) n'est pas amortissable.
Peut-on amortir le terrain en LMNP ?
Non, le terrain n'est pas amortissable en LMNP. Il représente généralement 10 à 20 % du prix d'achat (15 % en moyenne, davantage en zone urbaine dense). Seul le bâti et ses composants peuvent être amortis.
L'amortissement LMNP peut-il créer un déficit ?
Non, l'amortissement ne peut pas créer de déficit fiscal en LMNP. Si les amortissements dépassent le résultat (loyers - charges), l'excédent est reporté indéfiniment sur les exercices suivants. Seules les charges réelles (intérêts, travaux) peuvent créer un déficit BIC.
Quelle est la durée d'amortissement d'un bien en LMNP ?
La durée dépend du composant : gros œuvre 40 à 50 ans, toiture 25 ans, façade 30 ans, installations électriques et plomberie 25 ans, agencements intérieurs 15 ans. Les meubles s'amortissent sur 5 à 10 ans et les travaux sur 10 à 15 ans.
Faut-il un comptable pour l'amortissement LMNP ?
Oui, c'est fortement recommandé. La décomposition par composants et le suivi du tableau d'amortissement nécessitent des compétences comptables. Un expert-comptable spécialisé en LMNP coûte 300 à 600 €/an et vous fait adhérer à un OGA pour éviter la majoration de 25 %.
L'amortissement LMNP est-il repris à la revente ?
En LMNP, la plus-value est calculée selon le régime des particuliers : la base est le prix d'acquisition réel, pas la valeur nette comptable. Les amortissements déduits ne sont donc pas réintégrés dans le calcul de la plus-value. Attention : une réforme est en discussion pour modifier cette règle.
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