Introduction
L'achat-revente immobilier, aussi appelé activité de marchand de biens, est l'une des stratégies les plus rentables — mais aussi les plus risquées — de l'investissement immobilier. L'objectif est simple : acheter un bien sous sa valeur de marché, le valoriser (travaux, division, changement d'usage) et le revendre avec une marge de 15 à 25%. Anticipez la fiscalité de la revente avec notre guide de la fiscalité locative.
Ce guide complet couvre la fiscalité spécifique (TVA, impôt sur les bénéfices), les stratégies de valorisation éprouvées, les montages juridiques adaptés, et les calculs concrets pour évaluer la rentabilité de vos opérations.
Qu'est-ce qu'un marchand de biens ?
Définition juridique
Le marchand de biens est une personne physique ou morale qui achète des biens immobiliers dans l'intention de les revendre en réalisant un bénéfice. Cette activité est commerciale par nature (articles L110-1 et suivants du Code de commerce).
La distinction avec l'investisseur classique
| Critère | Investisseur locatif | Marchand de biens |
|---|---|---|
| Objectif | Revenus locatifs | Plus-value à la revente |
| Durée de détention | Long terme (> 5 ans) | Court terme (6-24 mois) |
| Statut fiscal | LMNP, SCI, particulier | Professionnel (BIC/IS) |
| TVA | Non assujetti | Assujetti |
| Régime plus-value | Particuliers (abattements) | Professionnel (pas d'abattement) |
| Risque | Modéré | Élevé |
À partir de quand est-on marchand de biens ?
L'administration fiscale considère qu'il y a activité de marchand de biens lorsque :
- L'intention spéculative est avérée (achat pour revendre)
- Les opérations sont habituelles (plusieurs opérations)
- L'activité présente un caractère organisé et professionnel
Attention : même une seule opération peut être requalifiée si l'intention de revente est démontrée (détention très courte, travaux de valorisation importants avant revente).
La fiscalité du marchand de biens en 2026
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Analyser une annonce gratuitementLe régime TVA
Le marchand de biens est assujetti à la TVA, mais selon des règles spécifiques :
#### TVA sur marge
Pour les biens achetés à des particuliers (sans TVA déductible), la TVA s'applique sur la marge uniquement :
TVA due = (Prix de vente - Prix d'achat) × 20 / 120
| Exemple | Montant |
|---|---|
| Prix d'achat | 150 000 € |
| Travaux | 50 000 € |
| Prix de revente | 260 000 € |
| Marge brute | 110 000 € |
| TVA sur marge (20/120) | 18 333 € |
| Marge nette de TVA | 91 667 € |
#### TVA sur le prix total
Pour les biens achetés avec TVA (neuf < 5 ans, auprès d'un professionnel), la TVA s'applique sur le prix total de revente :
TVA due = Prix de vente × 20% - TVA déductible sur achat et travaux
L'imposition des bénéfices
| Structure | Régime | Taux |
|---|---|---|
| Entreprise individuelle | IR (BIC) | Barème progressif (0 à 45%) + CSG 17,2% |
| SARL/SAS à l'IS | IS | 15% jusqu'à 42 500 €, puis 25% |
| SAS à l'IR (option) | IR | Barème progressif |
Les droits de mutation réduits
Le marchand de biens bénéficie de droits de mutation réduits à condition de revendre dans un délai de 4 ans (au lieu de 5 ans auparavant) :
| Situation | Droits de mutation |
|---|---|
| Engagement de revente dans les 4 ans | 0,715% (au lieu de ~7-8%) |
| Revente au-delà de 4 ans | Rappel des droits au taux plein + intérêts de retard |
| Absence de revente | Droits complémentaires + pénalités |
Économie considérable : sur un bien à 200 000 €, les droits passent de ~16 000 € à ~1 430 €, soit une économie de 14 570 €.
Les charges déductibles
| Charge | Déductible ? |
|---|---|
| Travaux de rénovation | Oui, intégralement |
| Frais d'acquisition | Oui |
| Intérêts d'emprunt | Oui |
| Frais d'architecte | Oui |
| Diagnostics | Oui |
| Frais d'agence (achat et vente) | Oui |
| Assurance dommages-ouvrage | Oui |
| Frais de comptabilité | Oui |
| Frais de commercialisation | Oui |
Les stratégies de valorisation
1. La rénovation classique
La stratégie la plus courante : acheter un bien dégradé, le rénover et le revendre.
Marges typiques :
| Type de bien | Investissement total | Prix de revente | Marge nette |
|---|---|---|---|
| Studio à rénover | 60 000 + 15 000 € travaux | 95 000 € | 12-18% |
| T3 à rafraîchir | 120 000 + 25 000 € | 175 000 € | 14-20% |
| Maison à rénover | 150 000 + 60 000 € | 270 000 € | 15-22% |
Exemple détaillé — T3 à Lyon :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Achat | 140 000 € |
| Droits de mutation (0,715%) | 1 001 € |
| Travaux | 35 000 € |
| Frais divers (archi, diagnostics) | 3 000 € |
| Frais de portage (intérêts, assurance) | 4 500 € |
| Coût total | 183 501 € |
| Prix de revente | 230 000 € |
| Frais d'agence vente (si applicable) | -8 000 € |
| TVA sur marge | -15 000 € |
| Marge nette avant IS | 23 499 € |
| Rentabilité | 12,8% |
| Durée de l'opération | 8-12 mois |
2. La division de lots
Acheter un grand bien et le diviser en plusieurs lots pour revendre chaque lot individuellement.
Principe : la somme des lots vaut plus que le tout.
| Opération | Montant |
|---|---|
| Achat maison 150 m² | 200 000 € |
| Travaux de division (3 lots) | 80 000 € |
| Coût total | 295 000 € |
| Revente lot 1 (T2 - 50 m²) | 120 000 € |
| Revente lot 2 (T2 - 50 m²) | 120 000 € |
| Revente lot 3 (T3 - 50 m²) | 130 000 € |
| Total revente | 370 000 € |
| Marge brute | 75 000 € (25,4%) |
3. Le changement d'usage
Transformer un local commercial en logement (ou inversement) :
| Transformation | Plus-value potentielle | Complexité |
|---|---|---|
| Commerce → Logement | +30 à +60% | Moyenne (autorisation urbanisme) |
| Bureau → Logement | +20 à +50% | Élevée (changement de destination) |
| Grange → Habitation | +100 à +300% | Élevée (permis de construire) |
| Logement → Commerce (RDC) | +10 à +30% | Moyenne |
4. La surélévation
Ajouter un ou plusieurs étages à un bâtiment existant :
| Paramètre | Valeur typique |
|---|---|
| Coût de construction | 1 800 - 2 800 €/m² |
| Prix de vente des lots créés | 3 000 - 6 000 €/m² |
| Marge potentielle | 25-50% |
| Durée | 12-18 mois |
| Risques | Structurel, administratif, surcoûts |
5. La construction-vente (promotion)
Acheter un terrain, construire et revendre :
| Poste | % du prix de vente |
|---|---|
| Foncier | 15-25% |
| Construction | 40-55% |
| Frais annexes | 5-10% |
| Marge promoteur | 15-25% |
Le montage juridique optimal
Le choix de la structure
| Structure | Avantage principal | Inconvénient | Adapté pour |
|---|---|---|---|
| EI/EIRL | Simplicité | Responsabilité, IR élevé | Démarrer |
| SARL | Souplesse, IS | Formalisme | Opérations régulières |
| SAS | Flexibilité, IS | Cotisations sociales président | Volume important |
| SASU | 1 seul associé, IS | Idem SAS | Solo |
| SCI à l'IS | Immo + marchand | Risque de requalification | Mixte |
La SAS : le choix préféré des marchands de biens
La SAS (ou SASU) est la structure la plus utilisée par les marchands de biens pour plusieurs raisons :
- IS à 15% sur les premiers 42 500 € de bénéfice (puis 25%)
- Pas de cotisations sociales sur les dividendes (flat tax 31,4%, LFSS 2026)
- Responsabilité limitée aux apports
- Flexibilité statutaire pour intégrer des associés
- Crédibilité auprès des banques et notaires
Le financement des opérations
| Source | Taux | Durée | Adapté pour |
|---|---|---|---|
| Prêt bancaire professionnel | 4-6% | 12-24 mois | Opérations moyennes |
| Crédit-relais | 3-5% + frais | 6-18 mois | Achat avant revente |
| Crowdfunding immobilier | 8-12% | 12-24 mois | Manque de fonds propres |
| Investisseurs privés | 8-15% | Variable | Grosses opérations |
| Fonds propres | 0% | - | Petites opérations |
Calcul de rentabilité : la méthode complète
Les indicateurs clés
| Indicateur | Formule | Objectif minimum |
|---|---|---|
| Marge brute | (PV - PA - Travaux) / PA × 100 | > 20% |
| Marge nette | (PV - Coût total - Impôts) / Coût total × 100 | > 12% |
| TRI annualisé | Marge nette / Durée opération × 12 | > 15%/an |
| Multiple sur fonds propres | Gain net / Apport personnel | > 2x |
Simulation complète d'une opération type
Scénario : achat-rénovation-revente d'un T4 à Bordeaux
| Poste | Montant |
|---|---|
| ACHATS | |
| Prix d'acquisition | 220 000 € |
| Droits de mutation (0,715%) | 1 573 € |
| Frais de notaire complémentaires | 2 000 € |
| TRAVAUX | |
| Rénovation complète | 55 000 € |
| Architecte / Maîtrise d'œuvre (10%) | 5 500 € |
| Assurance dommages-ouvrage | 3 000 € |
| PORTAGE | |
| Intérêts de prêt (10 mois) | 7 500 € |
| Assurance emprunteur | 1 200 € |
| Taxe foncière (prorata) | 800 € |
| Assurance PNO | 400 € |
| COMMERCIALISATION | |
| Home staging | 2 000 € |
| Photos + vidéo pro | 500 € |
| Frais d'agence vente (4%) | 12 800 € |
| COÛT TOTAL | 312 273 € |
| Poste | Montant |
|---|---|
| REVENTE | |
| Prix de vente | 380 000 € |
| TVA sur marge (sur 160 000 €) | 26 667 € |
| Prix net de TVA | 353 333 € |
| RÉSULTAT | |
| Marge avant IS | 41 060 € |
| IS (15% puis 25%) | 10 265 € |
| Marge nette | 30 795 € |
| Rentabilité nette | 9,9% |
| Durée | 10 mois |
| TRI annualisé | 11,8% |
Les marges par type d'opération
| Type d'opération | Marge nette moyenne | Durée moyenne | Risque |
|---|---|---|---|
| Rénovation simple | 8-15% | 6-10 mois | Faible |
| Rénovation lourde | 12-20% | 8-14 mois | Moyen |
| Division | 15-25% | 10-18 mois | Moyen |
| Changement d'usage | 20-35% | 12-24 mois | Élevé |
| Surélévation | 25-50% | 14-24 mois | Très élevé |
| Construction neuve | 15-25% | 18-30 mois | Très élevé |
Les étapes d'une opération d'achat-revente
Étape 1 : Le sourcing (1-3 mois)
- Définissez votre zone et votre budget
- Analysez au minimum 20 biens avant de faire une offre
- Ciblez les biens à fort potentiel : succession, dégradé, mal exploité
- Constituez un réseau (agents, notaires, artisans)
Étape 2 : L'analyse (1-2 semaines par bien)
- Estimez la valeur après travaux (comparables récents)
- Chiffrez les travaux avec précision (+20% de marge)
- Calculez la marge nette prévisionnelle
- Vérifiez l'urbanisme (PLU, autorisations nécessaires)
Étape 3 : La négociation et l'achat (1-3 mois)
- Offre d'achat argumentée et chiffrée
- Compromis avec conditions suspensives (financement, urbanisme)
- Signature chez le notaire
Étape 4 : Les travaux (2-6 mois)
- Planification précise avec les artisans
- Suivi de chantier hebdomadaire
- Gestion du budget et des imprévus
- Réception des travaux
Étape 5 : La commercialisation (1-3 mois)
- Home staging et mise en valeur
- Photos et vidéo professionnelles
- Diffusion sur les portails et réseaux
- Visites et négociation
- Signature et livraison
Les pièges à éviter
1. Sous-estimer les travaux
C'est l'erreur n°1. Prévoyez systématiquement 20-30% de plus que les devis. Les imprévus sont la norme : vice caché, amiante, plomb, structure défaillante.
2. Surestimer le prix de revente
Basez-vous sur les ventes réelles (base DVF, notaires) et non sur les prix d'annonce. Prenez une hypothèse conservatrice (-5 à -10% du prix moyen du marché).
3. Négliger la durée de l'opération
Chaque mois supplémentaire coûte : intérêts, assurance, charges, coût d'opportunité. Un retard de 3 mois peut réduire votre marge de 30 à 50%.
4. Oublier la TVA dans le calcul
La TVA sur marge est un poste majeur. Intégrez-la systématiquement dans vos calculs de rentabilité.
5. Ne pas prendre de dommages-ouvrage
L'assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour les travaux de structure. Sans elle, la revente peut être compromise (le notaire la réclamera).
6. Ignorer les autorisations d'urbanisme
Travaux sans permis ou déclaration préalable = risque de non-conformité = revente impossible ou avec décote massive.
Les outils du marchand de biens
| Outil | Usage |
|---|---|
| DVF (Demande de Valeurs Foncières) | Vérifier les prix réels des transactions |
| Géoportail / Cadastre | Vérifier les limites de propriété |
| PLU en ligne | Vérifier les règles d'urbanisme |
| RentaImmo | Simuler la rentabilité de l'opération |
| Batichiffrage | Estimer les coûts de travaux |
| MeilleursAgents / Se Loger | Estimer les prix de marché |
FAQ — Achat-revente et marchand de biens
Peut-on être marchand de biens à titre secondaire ?
Oui, mais l'activité doit être déclarée et structurée (société dédiée recommandée). Le cumul avec un emploi salarié est possible.
Quel capital minimum pour démarrer ?
Avec 20 000 à 50 000 € de fonds propres, vous pouvez réaliser une première opération modeste (studio ou T2 en province). Le financement bancaire complétera.
Combien d'opérations par an est réaliste ?
Pour un marchand débutant en activité secondaire : 1 à 2 opérations par an. Pour un professionnel à temps plein : 3 à 6 opérations par an.
La TVA sur marge est-elle toujours applicable ?
Non. La TVA sur marge s'applique uniquement si le bien a été acheté à un non-assujetti (particulier). Si le bien provient d'un professionnel avec TVA, c'est la TVA sur prix total qui s'applique.
Quels risques en cas de non-revente dans les 4 ans ?
Vous perdez le bénéfice des droits de mutation réduits. L'administration vous réclamera la différence (environ 7% du prix d'achat) + intérêts de retard (0,2%/mois).
Faut-il un diplôme pour être marchand de biens ?
Non, il n'y a pas de diplôme ni de carte professionnelle obligatoire. Cependant, une solide formation en immobilier, fiscalité et travaux est indispensable.
Peut-on habiter le bien pendant les travaux ?
Techniquement oui, mais fiscalement risqué. L'administration pourrait considérer que le bien n'a pas été acheté dans une intention de revente, ce qui remettrait en cause le statut de marchand de biens.
Conclusion
L'achat-revente immobilier est une activité à fort potentiel de rentabilité, avec des marges nettes de 15 à 25% sur des opérations bien maîtrisées. Mais cette rentabilité a un prix : une fiscalité complexe (TVA, IS), des risques élevés (travaux, marché, durée) et un besoin en compétences techniques et commerciales.
Les clés du succès : un sourcing rigoureux pour trouver les bonnes affaires, une analyse financière conservatrice, des travaux bien chiffrés et bien suivis, et une commercialisation efficace. Commencez petit (une opération simple de rénovation), maîtrisez le processus, puis montez en complexité et en volume.
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