Passoires thermiques : l'opportunité de 2025-2026

Introduction

Depuis 2023, les passoires thermiques (DPE G) sont interdites à la location. En 2028, ce sera le tour des DPE F. Catastrophe pour certains, opportunité pour d'autres. Voici comment en tirer parti. Testez l'impact d'un DPE F/G avec notre simulateur passoires thermiques.

Le calendrier des interdictions

Les échéances

• 2023 : DPE G+ (> 450 kWh/m2/an) interdits
• 2025 : Tous les DPE G interdits
• 2028 : DPE F interdits
• 2034 : DPE E interdits

Ce que ça signifie

Un bien DPE G ne peut plus être loué. Le propriétaire doit :

• Renover pour améliorer le DPE
• Vendre
• Laisser vacant

Pourquoi c'est une opportunité

Des vendeurs pressés

Des milliers de propriétaires préfèrent vendre plutôt que rénover. Ils acceptent des décotes importantes.

Moins de concurrence

Beaucoup d'investisseurs ont peur du DPE. Ceux qui comprennent le sujet trouvent des affaires.

Des aides massives

MaPrimeRénov', eco-PTZ, CEE... Le gouvernement finance une grande partie des travaux.

Un effet de lévier démultiplié

Achat décote + travaux aides + plus-value après rénovation = TRI exceptionnel.

Combien décote une passoire thermique ?

Les décotes observées

Exemple réel

Appartement 60m2 à Lyon :

• Valeur DPE D : 200 000 EUR
• Prix affiché DPE G : 150 000 EUR
• Décote : -25%

Les travaux pour améliorer le DPE

Les plus efficaces (rapport coût/gain)

1. Isolation des combles : 500-1500 EUR, gain 1-2 classés
2. Changement de chauffage : 3000-8000 EUR, gain 1-2 classés
3. Fenêtres double vitrage : 3000-8000 EUR, gain 0,5-1 classé
4. Isolation des murs : 8000-15000 EUR, gain 1-2 classés

Le combo gagnant pour passer de G a D

• Isolation combles : 1 000 EUR
• Pompe à chaleur ou chaudière performante : 5 000 EUR
• Fenêtres : 4 000 EUR
• Total : 10 000 EUR

Attention aux copropriétés

L'isolation par l'extérieur nécessite un vote en AG. Prévoyez les délais.

Les aides financières en 2026

MaPrimeRénov'

• Jusqu'à 90% du coût des travaux (revenus modestes)
• 40-75% pour les revenus intermédiaires
• Bonus "sortie de passoire" : +1 500 EUR

Eco-PTZ

• Prêt à taux zéro jusqu'à 50 000 EUR
• Durée : 20 ans max
• Pour bouquets de travaux

CEE (Certificats d'Économie d'Énergie)

• Primes des fournisseurs d'énergie
• Cumulables avec MaPrimeRénov'
• 500-3000 EUR selon travaux

Exemple cumulé

Travaux 15 000 EUR :

• MaPrimeRénov' : 7 500 EUR
• CEE : 2 000 EUR
• Reste à charge : 5 500 EUR
• Finance par eco-PTZ à 0%

Étude de cas complète

Le bien

• T3 de 65m2 à Saint-Étienne
• DPE G
• Prix demande : 55 000 EUR

La négociation

• Prix négocié : 45 000 EUR (vendeur pressé)
• Frais notaire : 4 000 EUR

Les travaux

• Fenêtres : 3 500 EUR
• Isolation combles : 800 EUR
• Pompe à chaleur : 4 500 EUR
• Rafraîchissement : 3 200 EUR
• Total : 12 000 EUR

Les aides

• MaPrimeRénov' : 6 000 EUR
• CEE : 1 500 EUR
• Reste à charge : 4 500 EUR

Le bilan

• Investissement total : 45 000 + 4 000 + 4 500 = 53 500 EUR
• Valeur après travaux (DPE D) : 85 000 EUR
• Plus-value latente : 31 500 EUR
• Loyer possible : 550 EUR/mois

Rentabilité

• Rendement brut : 12,3%
• TRI sur 15 ans : > 15%

Les pièges à éviter

Piège 1 : Sous-estimer les travaux

Faites toujours chiffrer par un professionnel RGE avant d'acheter.

Piège 2 : Oublier les contraintes de copropriété

Certains travaux (isolation extérieure) nécessitent l'accord de la copro.

Piège 3 : Mal calculer le nouveau DPE

Faites faire une simulation DPE après travaux avant de vous engager.

Piège 4 : Acheter un bien irrécupérable

Certains biens (années 60-70, chauffage collectif au gaz) sont très difficiles a rénover.

Comment trouver des passoires thermiques

Sur les annonces

• Filtrer par DPE sur SeLoger, LeBonCoin
• Chercher "à rénover", "travaux à prévoir"
• Regarder les biens en vente depuis longtemps

Off-market

• Courriers ciblés (immeubles années 60-70)
• Notaires (successions)
• Bouche à oreille

Conclusion

Les passoires thermiques sont l'opportunité de 2025-2030 pour les investisseurs qui comprennent le marché. Achat décote, travaux aides, plus-value à la revente ou rendement locatif élevé : tous les voyants sont au vert. La clé : bien calculer avant d'acheter et s'entourer d'artisans RGE compétents.