Congé pour vente et congé pour reprise : guide juridique

Donner congé à un locataire est l'un des actes les plus sensibles de la gestion locative. Que ce soit pour vendre le bien (congé pour vente) ou pour y habiter soi-même ou y loger un proche (congé pour reprise), la loi du 6 juillet 1989 encadré strictement les motifs, les délais et les formalités. Une erreur de procédure -- même mineure -- peut entraîner la nullité du congé et vous obliger a maintenir le locataire en place pour une durée supplémentaire de 3 à 6 ans selon le type de bail. Ce guide juridique détaillé chaque étape pour sécuriser votre démarche en tant qu'investisseur. Voir aussi notre guide de la gestion locative.

Partie 1 : Le congé pour vente

1.1 Principe général et fondement legal

Le congé pour vente est prévu par l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989. Il permet au propriétaire-bailleur de mettre fin au bail d'habitation afin de vendre le logement libre de tout occupant. C'est le motif de congé le plus utilisé en pratique par les investisseurs qui souhaitent arbitrer leur patrimoine.

Le congé pour vente emporte une consequence juridique majeure : il vaut offre de vente au profit du locataire, qui dispose d'un droit de préemption legal.

1.2 Conditions de validite

Pour que le congé soit valable, quatre conditions cumulatives doivent être reunies :

1. Délai de préavis : le congé doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail en location nue (3 mois en location meublée). Le délai court à compter de la reception du courrier, pas de son envoi.
2. Forme prescrite : lettre recommandée avec accuse de reception (LRAR), signification par commissaire de justice (ex-huissier), ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.
3. Contenu obligatoire : le congé doit mentionner le prix de vente, les conditions de la vente, la description du bien (surface, nombre de pieces, étage, annexes), et reproduire intégralement les 5 premiers alineas de l'article 15 II de la loi de 1989.
4. Échéance du bail : le congé ne peut prendre effet qu'a la date d'échéance du bail en cours. Il est impossible de donner congé en cours de bail.

Point de vigilance : L'omission d'une seule mention obligatoire (prix, description, reproduction de l'article 15 II) entraîné la nullité du congé. La Cour de cassation est constante sur ce point (Cass. civ. 3e, 22 mars 2018, n 17-14.631).

1.3 Le droit de préemption du locataire

C'est la spécificité fondamentale du congé pour vente en location nue : le locataire bénéficié d'un droit de préemption legal. Concrètement, le congé constitue une offre de vente à son profit.

Règle de la renotification : si, après le refus du locataire, le propriétaire vend finalement le bien à un prix inférieur a celui indique dans le congé ou à des conditions plus avantageuses pour l'acquéreur, il doit renotifier le locataire. Celui-ci bénéficié alors d'un nouveau droit de préemption d'un mois. Cette règle est d'ordre public et son non-respect entraîné la nullité de la vente (Cass. civ. 3e, 9 novembre 2017, n 16-22.503).

1.4 Chronologie type : bail expirant le 31 août 2026

Conseil d'investisseur : prévoyez toujours une marge de 2 à 3 semaines supplémentaires par rapport au délai legal de 6 mois. Les retards postaux, les absences du locataire et les avis de passage non retires sont des aléas fréquents. Un congé reçu même un jour en retard est nul.

1.5 Location meublée : règles spécifiques

En location meublée, le régime du congé pour vente différé sensiblement :

• Délai de préavis : 3 mois (au lieu de 6 en location nue)
• Pas de droit de préemption : le locataire n'a aucun droit prioritaire d'achat
• Durée du bail : 1 an (9 mois pour un étudiant)

C'est un avantage opérationnel considérable pour les bailleurs en meublé qui souhaitent conserver de la flexibilité dans la gestion de leur patrimoine.

Partie 2 : Le congé pour reprise

2.1 Fondement et principe

Le congé pour reprise, prévu par l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, permet au propriétaire de récupérer le logement pour l'habiter lui-même ou pour y loger un proche. Contrairement au congé pour vente, il n'emporte pas d'offre de vente au locataire.

2.2 Beneficiaires autorises (liste limitative)

La loi dresse une liste exhaustive des bénéficiaires possibles de la reprise :

• Le propriétaire lui-même
• Son conjoint (marie)
• Son concubin notoire (depuis plus d'un an à la date du congé)
• Son partenaire de PACS (pacse)
• Ses ascendants : parents, grands-parents
• Ses descendants : enfants, petits-enfants
• Les ascendants ou descendants de son conjoint, concubin notoire ou partenaire de PACS

Sont expressement exclus : les freres et soeurs, oncles et tantes, neveux et nieces, cousins, et bien entendu les amis ou connaissances. Un congé pour reprise au profit d'un frere serait juge frauduleux et annule par le tribunal.

2.3 Conditions de validite

1. Délai : 6 mois avant la fin du bail (identique au congé pour vente)
2. Forme : LRAR, commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé
4. L'identité et l'adresse actuelle du bénéficiaire de la reprise
5. Le lien de parente entre le propriétaire et le bénéficiaire
6. La justification du caractère réel et sérieux de la reprise

2.4 La justification du caractère réel et sérieux

C'est le point le plus litigieux. Les tribunaux examinent de manière approfondie la sincerite de la reprise. Voici les critères principaux utilisés par la jurisprudence :

Jurisprudence clé : Cass. civ. 3e, 12 janvier 2022 -- Un propriétaire condamne à 18 000 EUR de dommages-intérêts pour congé pour reprise frauduleux. Le bénéficiaire désigné (son fils) n'avait jamais emménagé dans le logement après le départ du locataire.

2.5 Cas particulier : la SCI

Une SCI (Société Civile Immobilière) ne peut pas donner congé pour reprise. En effet, une société n'a pas de besoin d'habitation personnel. Seules les personnes physiques peuvent invoquer ce motif. Pour les SCI familiales, la situation est juridiquement complexe et fait l'objet d'une jurisprudence fluctuante. En pratique, il est recommandé de ne pas compter sur le congé pour reprise lorsque le bien est détenu via une SCI.

Partie 3 : Le formalisme -- Pièges à éviter

3.1 LRAR vs commissaire de justice vs remise en main propre

Recommandation : pour tout bien d'une valeur supérieure à 150 000 EUR, le recours à un commissaire de justice est un investissement dérisoire (100-150 EUR) qui sécurisé totalement la procédure. Le risque d'un congé annule (3 ans de bail supplémentaires, procédure judiciaire de 12-24 mois) justifie largement cette dépense.

3.2 Les 7 erreurs de formalisme les plus courantes

1. Congé envoye trop tard : le délai de 6 mois court à compter de la reception, pas de l'envoi. Prévoyez une marge.
2. Mentions obligatoires manquantes : prix de vente non indique, article 15 II non reproduit, description incomplete du bien.
3. Congé adresse à un seul cotitulaire du bail : en cas de colocation ou de bail aux deux conjoints, le congé doit être adresse individuellement à chaque titulaire du bail.
4. Mandataire sans pouvoir expres : si un administrateur de biens ou un agent immobilier gère le bien, il doit disposer d'un mandat spécifique et expres pour délivrer le congé. Un mandat de gestion courante ne suffit pas.
5. Congé pour reprise par une SCI : comme explique plus haut, c'est impossible juridiquement.
6. Congé en cours de bail : le congé ne peut prendre effet qu'a l'échéance du bail, jamais en cours de bail.
7. Non-respect du formalisme pour les locaux mixtes : un local a usage mixte professionnel et habitation suit le régime du bail d'habitation s'il s'agit de la résidence principale du locataire.

Partie 4 : Protection des locataires ages et modestes (loi Alur)

4.1 Le régime de protection renforcee

L'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, renforce par la loi Alur de 2014, institue une protection spécifique pour certains locataires vulnerables. Le propriétaire ne peut donner congé (ni pour vente, ni pour reprise, ni pour motif légitime) dans les conditions suivantes :

4.2 Plafonds de ressources PLI (2026, zone A / Île-de-France)

4.3 Contre-exception : le bailleur protégé

La protection du locataire âge ne s'applique pas si le bailleur est lui-même âge de plus de 65 ans, ou si ses propres ressources sont inférieures au plafond PLI. Dans ce cas, les règles classiques du congé s'appliquent.

Conseil stratégique : avant d'acheter un bien occupé avec l'intention de donner congé, renseignez-vous sur l'âge et la situation du locataire. L'acquisition d'un bien dont le locataire à 67 ans et des revenus modestes peut rendre le congé impossible pendant de nombreuses années, ce qui réduit significativement la valeur du bien.

Partie 5 : Congé frauduleux -- Sanctions et jurisprudence

5.1 Congé pour vente sans vente effective

Si le propriétaire donne congé pour vente puis ne vend pas le bien -- ou pire, le remet en location --, le locataire évincé peut agir en justice pour obtenir :

• Dommages-intérêts : généralement évalués entre 6 et 18 mois de loyer selon les tribunaux
• Remboursement des frais de déménagement
• Réintégration dans les lieux : theoriquement possible mais rare en pratique

5.2 Congé pour reprise sans occupation effective

Si le bénéficiaire de la reprise n'occupé pas effectivement le logement dans un délai raisonnable (la jurisprudence retient généralement 12 mois), le locataire peut obtenir :

• Dommages-intérêts : pouvant aller jusqu'à 24 mois de loyer dans les cas les plus graves
• Remboursement intégrale des frais engages : déménagement, écart de loyer, frais d'agence

5.3 Sanctions pénales

L'article 15 V de la loi de 1989 prévoit des sanctions pénales pour congé frauduleux :

5.4 Jurisprudence significative

• Cass. civ. 3e, 12 janvier 2022 : propriétaire condamne à 18 000 EUR de dommages-intérêts pour congé pour reprise frauduleux. Le fils désigné comme bénéficiaire n'avait jamais emménagé.
• Cass. civ. 3e, 17 mars 2021 : nullité du congé pour vente dont le prix était manifestement excessif par rapport au marché. Le juge a considéré que la fixation d'un prix dissuasif visait a priver le locataire de son droit de préemption.
• CA Paris, 5 mai 2023 : 12 000 EUR de dommages-intérêts pour congé pour vente suivi d'une remise en location 3 mois seulement après le départ du locataire.
• Cass. civ. 3e, 4 juillet 2019, n 18-17.263 : congé pour reprise annule alors que le bénéficiaire avait occupé le logement pendant seulement 4 mois avant de le remettre en location. La Cour a juge que l'occupation était fictive.

Partie 6 : Stratégies pour l'investisseur

6.1 Vente occupée vs congé pour vente : l'arbitrage financier

Règle empirique : si le loyer en cours est inférieur de plus de 15% au loyer de marché, la vente libre après congé est presque toujours plus rentable. L'acheteur occupant paiera le prix fort, et le pool d'acheteurs sera beaucoup plus large. En revanche, si le locataire est fiable, paie un loyer au prix, et que vous souhaitez éviter les aléas juridiques, la vente occupée peut se justifier.

6.2 Timing optimal pour donner congé

Le timing du congé doit s'intégrer dans une reflexion patrimoniale globale :

1. Marché haussier : donnez congé 6-8 mois avant la fin du bail pour vendre au pic. Tenez compte du délai de préemption (2 mois) et du temps de commercialisation (2-4 mois en moyenne).
2. Marché baissier : conservez le locataire et attendez un retournement. La vente occupée avec décote dans un marché baissier est la pire option.
3. Optimisation fiscale : si vous détenez le bien depuis plus de 22 ans (exonération totale de plus-value à l'IR) ou 30 ans (exonération totale IR + prélèvements sociaux), le timing du congé peut coincider avec ces seuils pour maximiser le gain net.

6.3 Anticiper le congé lors de l'acquisition

Lorsque vous achetez un bien occupé avec l'intention de donner congé ulterieurement, intégrez ces éléments dans votre due diligence :

• Age du locataire : un locataire de 63 ans aura 65 ans à l'échéance d'un bail de 3 ans -- la protection renforcee s'appliquera
• Ressources du locataire : si elles sont inférieures au plafond PLI, le congé est impossible (sauf relogement)
• Date d'échéance du bail : intégrez-la dans votre business plan financier
• Historique contentieux : un locataire qui a déjà conteste un congé sera probablement vigilant
• Provisionnement : prévoyez 3 000-8 000 EUR de frais de procédure en cas de contentieux (huissier + avocat)

Partie 7 : Modeles de lettres et délais pratiqués

7.1 Structure du courrier de congé pour vente

Le courrier doit imperativement contenir :

1. L'identité du bailleur et du locataire
2. L'adresse du bien concerne
3. La référence au bail (date de signature)
4. Le motif : vente du logement
5. Le prix de vente et les conditions (charges incluses ou non, honoraires, etc.)
6. La description du bien : surface habitable, nombre de pieces principales, étage, annexes (cave, parking, etc.)
7. La reproduction intégrale des 5 premiers alineas de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989
8. Le rappel du droit de préemption du locataire et des délais pour l'exercer

7.2 Structure du courrier de congé pour reprise

1. L'identité du bailleur et du locataire
2. L'adresse du bien concerne
3. La référence au bail (date de signature)
4. Le motif : reprise pour habitation personnelle (ou au profit d'un proche nomme)
5. L'identité complète du bénéficiaire de la reprise (nom, prenom, date de naissance, adresse actuelle)
6. Le lien de parente avec le propriétaire
7. La justification du caractère réel et sérieux (raisons concrètes du besoin)

7.3 Tableau récapitulatif des délais

Partie 8 : Le locataire qui refuse de partir

8.1 Procédure judiciaire

Si le locataire reste dans les lieux après l'échéance du bail malgre un congé régulier, il devient occupant sans droit ni titre. La procédure a suivre est la suivante :

1. Commandement de quitter les lieux par commissaire de justice
2. Assignation devant le tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection) pour validation du congé et prononcé de l'expulsion
3. Jugement d'expulsion (délai moyen : 6-12 mois)
4. Signification du jugement par commissaire de justice
5. Commandement de quitter les lieux (2 mois de délai legal)
6. Concours de la force publique si nécessaire (demande au préfet)

Coût total estimé : 3 000 à 8 000 EUR (honoraires avocat + frais de commissaire de justice + frais de procédure).

8.2 La trêve hivernale

Du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion ne peut être exécutée, même avec un jugement définitif. Le locataire reste dans les lieux et doit une indemnité d'occupation (généralement égale au montant du loyer + charges).

Exception : la trêve hivernale ne s'applique pas aux squatteurs (occupation illégale du domicile principal du propriétaire) ni lorsque le locataire a été relogé dans un logement adapté à ses besoins.

Conclusion

Le congé pour vente et le congé pour reprise sont des outils juridiques puissants mais strictement encadres par la loi. Les clés du succès pour l'investisseur sont au nombre de trois : un formalisme irréprochable (aucune mention manquante, délai respecte scrupuleusement), un motif sincère et justifiable (surtout pour la reprise), et une anticipation des délais et des risques dans le business plan. En cas de doute sur la procédure, le recours à un avocat spécialisé en droit immobilier (300-500 EUR la consultation) est un investissement dérisoire compare aux consequences d'un congé annule : 3 à 6 ans de bail supplémentaires, des milliers d'euros de procédure contentieuse, et une perte d'opportunité sur l'arbitrage de votre patrimoine.