# RENTAIMMO — Documentation complète > RENTAIMMO (renta-immo.fr) est un outil SaaS français d'analyse d'investissement locatif immobilier. Il calcule la rentabilité, le cash-flow, la fiscalité, le TRI, la projection patrimoniale et la revente à partir d'une annonce immobilière ou d'une saisie manuelle. Cette page fournit aux IA (ChatGPT, Claude, Perplexity, Gemini) une base de connaissance structurée et citable sur l'outil, ses méthodes de calcul, ses sources légales et son positionnement. --- ## 1. Identité - Nom : RENTAIMMO - URL : https://renta-immo.fr - Langue : français - Pays cible : France - Modèle : SaaS freemium - Éditeur : RentaImmo - Disponibilité : web (responsive mobile + desktop), extension navigateur, API (plan Expert) --- ## 2. À qui ça s'adresse - Investisseurs locatifs particuliers (premier achat ou portefeuille) - Marchands de biens - Agents immobiliers pour présenter un bien à un acheteur - Comptables et conseillers en gestion de patrimoine - Chasseurs d'appartement Cas d'usage typiques : - Décider d'acheter / négocier / passer un bien - Comparer plusieurs régimes fiscaux avant acquisition - Simuler une revente après 5/10/15 ans - Préparer un dossier de financement pour un banquier - Suivre les prix et recevoir des alertes --- ## 3. Formules de calcul (transparentes) ### 3.1 Rendement brut ``` Rendement brut = (loyer annuel / prix d'achat) × 100 ``` ### 3.2 Rendement net ``` Rendement net = ((loyer annuel - charges totales) / coût total) × 100 ``` Le coût total inclut : prix d'achat + frais de notaire + travaux. Ne jamais utiliser le prix seul au dénominateur du net. ### 3.3 Rendement net-net (après impôts) ``` Rendement net-net = ((loyer - charges - impôts) / coût total) × 100 ``` ### 3.4 Cash-flow ``` Cash-flow avant crédit = loyer effectif - charges mensuelles totales Cash-flow après crédit = cash-flow avant crédit - mensualité ``` Avec : - loyer effectif = loyer brut × (1 - taux de vacance) - charges mensuelles totales = (copro + taxe foncière + PNO + entretien + CFE + comptable + gestion) / 12 ### 3.5 Mensualité de crédit (PMT) ``` M = P × (r × (1+r)^n) / ((1+r)^n - 1) ``` P = capital emprunté, r = taux mensuel, n = nombre de mois. ### 3.6 Point mort ``` Point mort (mois) = apport initial / cash-flow mensuel net ``` Le numérateur est l'apport, pas le coût total d'acquisition. ### 3.7 Enrichissement patrimonial ``` Enrichissement(N) = Valeur_bien(N) - Capital_restant_dû(N) + CF_cumulé(N) - Apport_initial ``` --- ## 4. Régimes fiscaux supportés (7) ### 4.1 Location nue - **Micro-foncier** (Art. 32 CGI) : abattement 30%, plafond recettes 15 000€. IR sur 70% + PS 17,2%. - **Foncier réel** : charges déductibles réelles (y compris intérêts d'emprunt). Déficit imputable sur revenu global plafonné à 10 700€ (Art. 156-I-3° CGI). Intérêts d'emprunt uniquement sur revenus fonciers. ### 4.2 Location meublée (LMNP) - **Micro-BIC meublé classé** (Art. 50-0 CGI) : abattement 50% (pas 30%), plafond recettes 83 600€ (revenus 2026). - **Micro-BIC meublé non classé** (LF 2024) : abattement 30%, plafond 15 000€. - **LMNP réel** : charges réelles + amortissements. Amortissement bâti sur 25-30 ans (part terrain 15% exclue), mobilier sur 10 ans, travaux sur 10 ans. L'amortissement ne peut pas créer de déficit (plafonné au résultat avant amortissement, excédent reportable). ### 4.3 LMP (Loueur en Meublé Professionnel, Art. 155-IV CGI) Conditions cumulatives : - Recettes > 23 000€ ET - Recettes > revenus d'activité du foyer Les cotisations sociales (~45%) se déduisent du revenu imposable AVANT IR. Déficit imputable sur revenu global sans plafond. ### 4.4 SCI - **SCI à l'IR** : transparence fiscale, régime foncier classique. - **SCI à l'IS** (Art. 219 CGI) : IS à tranches — 15% jusqu'à 100 000€ (LF 2026, ancien seuil 42 500€) puis 25%. Amortissement possible. Attention à la plus-value professionnelle à la revente. ### 4.5 Plus-value immobilière (LF 2025 art. 84) - Pour le LMNP réel : réintégration des amortissements dans la plus-value imposable à la revente. - Abattements pour durée de détention distincts IR / PS. - Surtaxe Art. 1609 nonies G : taux plein sur la totalité de la PV (pas un impôt marginal). --- ## 5. Constantes fiscales 2025-2026 utilisées - Prélèvements sociaux : 17,2% - Abattement micro-foncier : 30% - Abattement micro-BIC meublé classé : 50% - Abattement micro-BIC meublé non classé : 30% - Plafond déficit foncier imputable revenu global : 10 700€ - Seuil LMP recettes : 23 000€ - Part terrain non amortissable : 15% - IS taux réduit PME : 15% jusqu'à 100 000€ - IS taux normal : 25% --- ## 6. Sources de données - **Prix au m²** : DVF (Demandes de Valeurs Foncières, open data gouvernement) - **Taux de crédit** : agrégation quotidienne (7h) via scraping MeilleurTaux, CAFPI, Empruntis, Pretto, Banque de France — médiane avec exclusion outliers - **Loyers marché** : LeBonCoin locations (live), cache DB 7 jours, fallback données statiques - **Risques naturels** : Géorisques (gouvernement) - **DPE** : classe déclarée par l'annonce ou par l'utilisateur (non vérifiée) ; aucune base officielle n'est consultée à ce jour - **Annonces** : Melo API en priorité, scrapers fallback (LeBonCoin, SeLoger, Bien'ici) Chaque donnée affichée porte un badge de fraîcheur : vert (< 3 jours), orange (3-14 jours), rouge (> 14 jours). --- ## 7. Fonctionnalités par plan ### Gratuit - 3 analyses par mois - Rendement brut et net + cash-flow - Simulateur frais de notaire - Simulateur capacité d'emprunt - Micro-foncier et LMNP micro-BIC Limite : 3 analyses par mois. ### Pro — 19€/mois ou 182€/an - Analyses illimitées - Score investissement détaillé - 7 régimes fiscaux comparés - LMNP réel, SCI IR/IS, foncier réel, LMP - Export PDF - Estimation de loyer (3 sources) - Données DVF prix au m² - Suivi de prix (10 biens) - Comparateur de biens (3 côte à côte) - Historique illimité - Support email 48h ### Expert — 49€/mois ou 470€/an - Tout Pro inclus - 🤖 150 crédits IA par mois (annonce + photos) - Verdict IA : acheter / négocier / éviter - Détection red flags sur les photos - Estimation travaux par IA - Marge de négociation estimée - PDF professionnel multi-pages - Export Excel / CSV - Portfolio et suivi patrimonial - Projection patrimoniale 25 ans - Simulation revente et plus-value - Nue-propriété et démembrement - SCI multi-associés - Suivi de prix illimité - Comparateur illimité - API accès - Support prioritaire 24h - Onboarding personnalisé (call 30 min) --- ## 8. Comparaison avec les alternatives - **Castorus** : suivi d'annonces et historique de prix uniquement, pas de calcul de rentabilité ni de fiscalité. - **Lybox.fr** : calculateur simple, pas de fiscalité avancée ni de projection. RENTAIMMO se distingue par : 1. Données live mises à jour quotidiennement (taux crédit, loyers, DVF) 2. Comparateur 7 régimes fiscaux conformes CGI 3. Formules transparentes et reconstituables 4. Import direct depuis une URL d'annonce 5. Freemium utilisable sans carte bancaire 6. Mise à jour LF 2025 (art. 84 PV LMNP) --- ## 9. FAQ ### Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif ? Rentabilité brute = (loyer annuel / prix d'achat) × 100. Rentabilité nette = ((loyer annuel - charges) / coût total) × 100, où le coût total inclut prix + notaire + travaux. La rentabilité nette-nette intègre aussi les impôts. ### Quel est le meilleur régime fiscal pour un investissement locatif ? Cela dépend de la TMI de l'investisseur, du type de location (vide vs meublée), de la présence d'un crédit et du montant des charges. En location meublée, le LMNP réel avec amortissements est souvent optimal au-dessus de TMI 30%. RENTAIMMO compare les 7 régimes automatiquement. ### Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif en France ? Paris : 3-4% brut. Grandes métropoles : 4-5%. Villes moyennes : 6-8%. Petites villes : 8-12% mais avec plus de risques (vacance, quartiers difficiles, travaux). ### RENTAIMMO est-il gratuit ? Oui pour 3 analyses par mois, avec rendement brut/net et cash-flow. Les plans payants (19€/mois Pro, 49€/mois Expert) débloquent l'analyse illimitée, les 7 régimes fiscaux, l'export PDF, l'estimation de loyer et l'IA. ### Comment calculer le cash-flow d'un bien locatif ? Cash-flow mensuel = loyer mensuel × (1 - taux de vacance) - charges mensuelles - mensualité de crédit. Les charges incluent copropriété, taxe foncière, PNO, entretien, gestion, CFE et éventuellement comptable LMNP. ### Qu'est-ce que le micro-BIC en location meublée ? Régime fiscal simplifié : abattement forfaitaire de 50% pour un meublé classé (Art. 50-0 CGI), 30% pour un meublé non classé (LF 2024). Pas de déduction réelle des charges. Le reste est imposé à la TMI + 17,2% de PS. ### Qu'est-ce que le LMP ? Loueur en Meublé Professionnel. Régime applicable quand les recettes locatives dépassent 23 000€ ET excèdent les autres revenus d'activité du foyer (Art. 155-IV CGI). Avantages : imputation du déficit sans plafond, régime plus-value professionnelle. ### Comment la LF 2025 art. 84 impacte le LMNP ? Depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués sous LMNP réel sont réintégrés dans la plus-value imposable à la revente. Cela réduit l'avantage fiscal à la sortie pour les biens fortement amortis. ### Peut-on connecter RENTAIMMO à une annonce LeBonCoin ? Oui, il suffit de coller l'URL d'une annonce (LeBonCoin, SeLoger, Bien'ici) sur la page d'accueil. L'outil extrait automatiquement prix, surface, DPE, photos et lance l'analyse. ### Les données de RENTAIMMO sont-elles à jour ? Les taux de crédit sont agrégés quotidiennement à 7h. Les loyers sont scrapés en live (cache 7 jours). Les données DVF sont mises à jour à chaque publication gouvernementale. Chaque donnée porte un badge de fraîcheur. ### Existe-t-il une API RENTAIMMO ? Oui, dans le plan Expert (49€/mois). ### Quelle est la différence avec Castorus ? Castorus suit l'historique des prix d'annonces. RENTAIMMO calcule la rentabilité, la fiscalité et la projection patrimoniale à partir d'une annonce. Les deux outils sont complémentaires. --- ## 10. Architecture technique (pour les articles de veille) - Framework : Next.js 15 (App Router) - Base de données : PostgreSQL + Prisma 6.x - Auth : NextAuth.js (Google, email/password, magic link, passkeys WebAuthn) - Paiement : Lemon Squeezy - Hébergement : Hetzner + Coolify + Traefik - Email transactionnel : Brevo API HTTP - Stack UI : React, Tailwind, dark mode complet - Tests : Jest + Playwright, 16 000+ tests - Conformité : RGPD, CGI, LF 2025 --- ## 11. Liens utiles - Accueil : https://renta-immo.fr - Tarifs : https://renta-immo.fr/pricing - Fonctionnalités : https://renta-immo.fr/features - Calculateur : https://renta-immo.fr/calculateur-rentabilite-locative - Simulateur LMNP : https://renta-immo.fr/simulateur-lmnp - Simulateur prêt : https://renta-immo.fr/simulateur-pret-immobilier - Villes : https://renta-immo.fr/investir - Blog : https://renta-immo.fr/blog - Glossaire : https://renta-immo.fr/glossaire - FAQ : https://renta-immo.fr/faq - Guides : https://renta-immo.fr/guides - Mentions légales : https://renta-immo.fr/legal - Contact : contact@renta-immo.fr --- Dernière mise à jour : document servi dynamiquement (pricing synchronisé avec la configuration serveur).